Dział II księgi wieczystej – czy może zawierać błędy?

dział II KW - błędy

dział II KW – błędy

Dział II Własność to najważniejszy dział księgi wieczystej. To tutaj wpisany jest właściciel czy współwłaściciele nieruchomości. A to przecież właśnie w tym celu przede wszystkim księgi wieczyste powstały – żeby potwierdzać własność. Między innymi po to, aby obrót nieruchomościami uczynić jak najbezpieczniejszym – tak, aby kupujący miał pewność, że nieruchomość kupuje od jej właściciela, a nie od oszusta, który właściciela udaje. Księga wieczysta to podstawowy dokument potwierdzający własność danej nieruchomości.

Z kolei najważniejsza zasada związana z księgami wieczystymi to zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Szerzej o tej i innych zasadach związanych z księgami wieczystymi będziesz mógł przeczytać w jednym z kolejnych wpisów możesz poczytać tutaj i tutaj. Tutaj tylko krótko wyjaśnię jej ideę: osoba, która działając w dobrej wierze nabywa nieruchomość od osoby, która w księdze wieczystej wpisana jest jako właściciel, nabywa tą nieruchomość skutecznie. To znaczy staje się właścicielem, nawet jeżeli później okaże się, że osoba, która tą nieruchomość zbyła pomimo tego, że w księdze wieczystej wpisana była jako właściciel wcale nim nie była. Zasada ta również ma na celu przede wszystkim zapewnienie bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami.

Z tych właśnie względów: że w dziale drugim księgi wieczystej widnieje wpis właściciela nieruchomości oraz, że dział ten jest objęty rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych – nie może być mowy o błędach w tym dziale! Mam na myśli błędy dużego kalibru. W końcu jak księgi wieczyste i rękojmia ich wiary publicznej miałyby zapewnić bezpieczeństwo obrotu nieruchomościami, gdyby możliwe było dopuszczenie do sytuacji, w której jako właściciel mieszkania wpisana byłaby zupełnie inna osoba lub współwłaścicielowi nieruchomości przypisany byłby nieprawidłowy ułamek oznaczający jego udział?

Oczywiście nawet dział drugi księgi wieczystej nie zawsze będzie wolny od drobnych błędów, takich jak literówki czy czeskie błędy. Osobiście spotkałam się z takimi nieprawidłowościami:

– literówki w imionach, np. „Hannna”

– błędy w nazwiskach, np. „Marchwińska” zamiast „Marwińska” czy „Kowalska” przy imieniu Jan 😉

– zamienione imiona rodziców, np. ojciec Stanisław i matka Dominika zamiast ojciec Dominik i matka Stanisława

– drugie imię właścicielki nieruchomości wpisane jako imię jej matki itp.

Tego typu błędy nie stanowią dużego problemu. Ich sprostowanie to prosta formalność – właściciel składa odpowiedni wniosek i powołuje się na dokumenty, które już wcześniej zostały do księgi wieczystej złożone, np. akt notarialny zakupu nieruchomości – oczywiście pod warunkiem, że w dokumentach tych dane właściciela zostały wpisane bezbłędnie.

Dlatego tak ważne jest dokładne czytanie zawiadomień o zmianach wpisów w księgach wieczystych, które sąd do nas wysyła! Jeśli od razu wyłapiemy taki błąd i zgłosimy go w sądzie to sąd szybko i bez opłat taki błąd sprostuje. Jak odczytać takie zawiadomienie oraz co i w jakim terminie należy zrobić, jeśli znajdziemy jakąś niezgodność będziesz mógł przeczytać w jednym z kolejnych wpisów.

Sztandarową niezgodnością, jaka może się pojawić pomiędzy wpisem w dziale drugim księgi wieczystej a innymi dokumentami jest żeńskie imię „Maria” czy „Marianna”. Kiedyś przez wiele osób uznawane za to samo… Byłbyś zdziwiony ile jest sytuacji, że kobieta nosząca to imię w dowodzie osobistym ma wpisane „Maria”, w akcie małżeństwa „Maria”, a w księdze wieczystej „Marianna”. Mało tego – są sytuacje, w których rodzeni bracia w swoich dowodach osobistych mają wpisane jeden imię matki „Maria”, a drugi „Marianna”! Co w takiej sytuacji? Nadrzędnymi dokumentami, które powinny rozwiać wszelkie wątpliwości są odpisy aktów z urzędu stanu cywilnego (akty urodzenia czy akty małżeństwa). To według nich powinniśmy uzgodnić zapisy we wszelkich innych dokumentach, czyli zarówno naszych dokumentach tożsamości, jak i księgach wieczystych. Mając taką niezgodność w księdze wieczystej powinniśmy złożyć wniosek o sprostowanie błędnego wpisu i dołączyć do niego odpis aktu urodzenia czy małżeństwa. To samo dotyczy analogicznych niezgodności w przypadku innych imion.

Inny rodzaj błędów wynika z faktu, że nastąpiły jakieś zmiany w danych osobowych właściciela czy inne zmiany we własności, a właściciel często nie jest nawet świadomy konieczności aktualizacji wpisów w księdze wieczystej! Najpopularniejsza sytuacja to zmiana nazwiska – najczęściej przez kobietę po zawarciu związku małżeńskiego. Jeśli kobieta została właścicielką nieruchomości jeszcze jako panna, a następnie wzięła ślub i zmieniła nazwisko to dopóki sama nie złoży w sądzie odpowiedniego wniosku to wciąż w dziale drugim będzie wpisane jej nazwisko panieńskie. Do jego zmiany konieczny jest jak wspomniałam wyżej odpowiedni wniosek oraz odpis aktu małżeństwa.

Nasze dane mogą zmienić się też z innych przyczyn niż zawarcie małżeństwa – np. powrót do nazwiska panieńskiego po rozwodzie czy administracyjna zmiana imienia i nazwiska na wniosek danej osoby. Również w tym przypadku uaktualnienie wpisów w dziale drugim księgi wieczystej wymaga inicjatywy właściciela – jego wniosku oraz stosownych dokumentów, jak np. decyzja o zmianie imienia lub nazwiska czy orzeczenia o rozwodzie wraz z wzmianką o powrocie do nazwiska noszonego przed ślubem.

Jeszcze inną sytuacją, która sprawia, że wpis w dziale drugim księgi wieczystej staje się nieaktualny jest zawarcie umowy majątkowej małżeńskiej, zarówno wprowadzającej rozdzielność majątkową pomiędzy małżonkami, jak i rozszerzającej wspólność majątkową małżeńską. Zmiana ustroju majątkowego w małżeństwie ma ogromne znaczenie dla własności nieruchomości. Na przykład: kobieta dostaje działkę w darowiźnie od rodziców jeszcze jako panna. Następnie bierze ślub (tu już pojawia się pierwsza zmiana w postaci zmiany nazwiska) i razem z mężem chcą na tej działce wybudować wspólny dom. A żeby formalnie był wspólny, czyli żeby oboje byli jego właścicielami mąż musi również stać się właścicielem działki. W tym celu małżonkowie zawierają umowę rozszerzającą wspólność majątkową małżeńską – w jej efekcie dotychczasowe majątki osobiste męża i żony stają się majątkiem wspólnym obojga małżonków. A wpis w księdze wieczystej staje się nieaktualny – bo w miejsce jednej osoby powinny być wpisane dwie – na zasadach wspólności majątkowej.

Więcej na temat majątku wspólnego i osobistego, ustrojów majątkowych małżeńskich i małżeńskich umów majątkowych przeczytasz wkrótce w jednym z kolejnych wpisów.

Przykład z drugiej strony: jeżeli małżonkowie nabyli mieszkanie w czasie, gdy w małżeństwie ich obowiązywała ustawowa wspólność majątkowa małżeńska są wpisani w dziale drugim księgi wieczystej jako właściciele właśnie na zasadach wspólności majątkowej małżeńskiej, czyli razem – jako nierozerwalna całość, a nie dwa oddzielne ułamki. W momencie gdy zawierają umowę majątkową małżeńską wyłączającą wspólność i wprowadzającą rozdzielność (potocznie zwaną „intercyzą”) zapis ten staje się nieprawidłowy – nadal wpisani powinni być oni oboje z imienia i nazwiska, jednak nie razem jako 1/1 tylko każdy z osobna z ułamkiem 1/2.

Analogiczna sytuacja powstaje na skutek orzeczenia przez sąd rozwodu lub separacji małżonków. Wspólność majątkowa przestaje istnieć, powstają dwa odrębne majątki, a wpisy w księgach wieczystych mówiące o wspólnej własności stają się błędne i należy je sprostować poprzez złożenie odpowiednich wniosków oraz dokumentów.

Inną sytuacją, która sprawia, że wpis właściciela w księdze wieczystej staje się błędny jest jego śmierć. Osoba zmarła przestaje być właścicielem czegokolwiek, a jego majątek trafia w ręce spadkobierców. Tymczasem wpis w księdze wieczystej nie zaktualizuje się sam… Nawet jeśli przeprowadzimy postępowanie spadkowe w sądzie i spadkobiercy będą formalnie wskazani nie zwalnia ich to z konieczności złożenia do wydziału ksiąg wieczystych wniosku o ujawnienie ich w księdze wieczystej – do tego muszą dołączyć prawomocne postanowienie sądu w sprawie o dziedziczenie (ewentualnie zarejestrowany Akt poświadczenia dziedziczenia, jeśli formalności dokonywali u notariusza).

Jak widzisz nawet wpisów w dziale drugim księgi wieczystej nie możesz być zawsze w 100% pewien! Zawsze czytaj inne dokumenty i potwierdzaj to, co widzisz w księdze wieczystej. I zadawaj pytania swoim kontrahentom! Często ludzie robią coś w nieprawidłowy sposób lub o czymś nie mówią nie dlatego, że chcą Cię oszukać – wynika to tylko i wyłącznie z ich nieświadomości w tym temacie. Niestety wielu ludziom brakuje wiedzy z zakresu prawa i nieruchomości – w przeciwieństwie do Ciebie, bo czytasz tego bloga 🙂

Dlatego pomóż innym poszerzyć swoją wiedzę w tym zakresie – poleć ten artykuł znajomym, udostępnij go na Facebooku, dziel się wiedzą tak jak ja!

 

Dla miłośników paragrafów:

Ustawa z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. 1982 Nr 19 poz. 147 ze zm., tekst jednolity Dz. U. 2017 poz. 1007)

Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 15 lutego 2016 roku w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym (Dz. U. 2016 poz. 312 ze zm. Dz. U. 2016 poz. 410 i Dz. U. 2017 poz. 1504)

Monika Balińska

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *