Dział III księgi wieczystej Prawa, roszczenia i ograniczenia

Dział III księgi wieczystej Prawa, roszczenia i ograniczenia

Dział III księgi wieczystej służy do wpisywania wszelkich ciążących na nieruchomości obciążeń czy ograniczeń, ale uwaga: poza hipotekami. Znajdziemy tu wpisy dotyczące służebności (osobistych, gruntowych czy przesyłu), roszczeń z tytułu umowy przedwstępnej, dotyczące zarządcy nieruchomości wspólnej, ograniczeń w korzystaniu z nieruchomości wspólnej przez niektórych współwłaścicieli, ostrzeżeń o wszczęciu egzekucji przez komornika i wiele wiele innych. Do najczęstszych wpisów, jakie możemy znaleźć w dziale III księgi wieczystej należą:

– służebność osobista

czyli prawo określonej osoby do zamieszkiwania w danym mieszkaniu czy domu posadowionym na danej działce, nie będącym własnością tej osoby. Służebność jest ustanawiana w akcie notarialnym – może to być samodzielny akt notarialny, sporządzany tylko i wyłącznie w celu ustanowienia służebności lub służebność może być ustanawiana jednocześnie z inną umową, w tym samym akcie notarialnym. W praktyce najczęściej służebność jest ustanawiana wraz z umową darowizny, w której rodzice lub dziadkowie darują dom lub mieszkanie dziecku lub wnukowi, ale zastrzegają sobie, że do śmierci mają prawo nadal tam mieszkać. Następnie treść służebności jest z aktu notarialnego przenoszona do księgi wieczystej i w dziale III mamy jej szczegółowy opis, tzn. w którym budynku (jeśli na działce jest ich więcej), na której kondygnacji, w ilu pokojach może mieszkać służebnik, z jakich innych pomieszczeń w mieszkaniu czy domu może korzystać.

Najważniejsze, o czym należy pamiętać to, że służebność osobista jest związana tylko i wyłącznie z osobą służebnika (służebnik = osoba, na rzecz której służebność jest ustanowiona) i nie jest możliwe przeniesienie praw wynikających ze służebności na inną osobę – to znaczy, że służebności nie można sprzedać, darować, zapisać w spadku itd. Służebność osobista wygasa z chwilą śmierci służebnika. Oczywiście jej zapis nie znika automatycznie z księgi wieczystej. Właściciel nieruchomości musi złożyć do sądu stosowny wniosek o wykreślenie służebności, dołączyć akt zgonu służebnika i ponieść właściwą opłatę.

Nie ma natomiast żadnego wpływu na obowiązywanie czy zakres służebności zmiana właściciela nieruchomości, czyli zmiana wpisu w dziale II księgi wieczystej. Właściciel nieruchomości może obciążoną służebnością nieruchomość sprzedać lub darować (o ile oczywiście znajdzie się chętny, by taką nieruchomość kupić lub przyjąć w darowiźnie wraz ze służebnikiem), a służebność nadal obowiązuje w niezmienionym zakresie i nowy właściciel ma obowiązek się do niej stosować. Nawet w przypadku, gdyby osoba, która ustanowiła służebność obciążając tym samym własną nieruchomość, zmarła przed służebnikiem służebność nadal obowiązuje. Nowy właściciel (spadkobierca poprzedniego) nie musi ustanawiać jej od nowa. Nie może też się jej obowiązywaniu sprzeciwić.

Uwaga! Służebność osobista nie jest tożsama z dożywociem! Choć potocznie terminy te używane są zamiennie. Szczegółowo o tym czym jest dożywocie przeczytasz w jednym z kolejnych wpisów.

– służebność gruntowa

czyli prawo przejazdu i przechodu przez daną działkę (lub jej wyznaczony odcinek), przysługujące właścicielom lub współwłaścicielom innej działki. Zdecydowanie najczęściej ustanawiana jest na czas nieoznaczony i jako służebność bezpłatna. Jednak nie są to jedyne opcje – służebność można ustanowić na konkretnie określony czas – np. do czasu wybudowania drogi publicznej zapewniającej dojazd do działki, która na moment ustanawiania służebności takiego dojazdu nie ma. Można też ją ustanowić odpłatnie, co również rzadko, ale jednak się zdarza. W księdze wieczystej musi znaleźć się szczegółowy opis przez którą działkę czy działki (konkretny numer / numery) biegnie „droga” – czy po całej długości i szerokości działki czy może po wydzielonym pasie (np. pasem o szerokości 3 m przy południowej granicy). Nieruchomość obciążona służebnością nazywana jest „nieruchomością służebną”. W dziale III jej księgi wieczystej będzie też informacja czy służebność ta obciąża również inne działki, opisane w innej księdze wieczystej (będzie podany numer tej księgi) i oczywiści informacja na rzecz właścicieli której działki czy działek służebność jest ustanowiona, czyli kto może z „drogi” korzystać – tu też będzie podany numer księgi wieczystej prowadzonej dla tych działek. Z kolei nieruchomość, na rzecz której służebność jest ustanowiona formalnie nazywana jest nieruchomością władnącą.

Służebność gruntowa – podobnie jak osobista – obciąża każdorazowego właściciela nieruchomości służebnej, a także przysługuje każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości władnącej, tzn. zakres służebności nie zmienia się ani nie wygasa ona bez względu na zmiany właścicieli: nieruchomości pozbawionej bezpośredniego dostępu do drogi publicznej oraz właścicielowi „drogi koniecznej”, czyli bez względu na zmiany wpisów w działach II ksiąg wieczystych każdej z nieruchomości.

Służebność gruntowa najczęściej ustanawiana jest w akcie notarialnym (samodzielnym lub przy okazji innej umowy). Może też jednak, szczególnie w przypadku braku porozumienia stron, być ustanowiona przez sąd – stąd bywa nazywana „służebnością drogi koniecznej” i nie można na jej ustanowienie nie wyrazić zgody.

– służebność przesyłu

Ustanawiana na rzecz dostawców mediów – najczęściej przedsiębiorstw wodno-kanalizacyjnych, również telekomunikacyjnych. Ustanawiana jest w sytuacji, kiedy doprowadzenie mediów do innych działek możliwe jest jedynie za pośrednictwem działki czy działek obciążonych, będących prywatną własnością innej osoby. Powstaje i działa na podobnych zasadach jak służebności osobista i gruntowa. Do jej ustanowienia również wymagany jest akt notarialny. Sporządzany specjalnie w tym celu – w praktyce trudno o sytuację, że służebność ta mogłaby być ustanowiona wspólnym aktem notarialnym z inną umową. Jest ustanawiana przez właścicieli działki, przez którą media mają być przeprowadzone na rzecz – tu uwaga: nie właścicieli działki, do której media mają dotrzeć, ale na rzecz przedsiębiorstwa dostawcy mediów. W jej treści zastrzega się możliwość przeprowadzenia mediów, a także możliwość dostępu do działki w celu naprawy czy konserwacji sieci przesyłowej.

– roszczenie z tytułu zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży

Informacja o tym, że właściciel danej nieruchomości (działki, domu czy mieszkania) zobowiązał się sprzedać ją określonej osobie czy osobom. Wpis ten chroni interesy przyszłych kupujących – tych którzy podpisali umowę przedwstępną, a także ostrzega innych potencjalnych zainteresowanych kupnem, że ta nieruchomość jest aktualnie „zarezerwowana”. Bardzo ważna uwaga: roszczenie takie można wpisać do księgi wieczystej tylko i wyłącznie, jeśli umowa przedwstępna była podpisana w formie aktu notarialnego – nie jest możliwe wpisanie takiego roszczenia, jeśli umowę przedwstępną podpisaliśmy w zwykłej formie pisemnej (choć sama taka umowa jest jak najbardziej ważna). Więcej o samej umowie przedwstępnej będziesz mógł przeczytać wkrótce w oddzielnym wpisie.

– zarząd nieruchomością wspólną

Wpis ten może pojawić się w księdze macierzystej nieruchomości, z której wyodrębniono lokale stanowiące odrębne nieruchomości. Wpis ten nie jest obowiązkowy – jeśli go nie będzie przyjmuje się, że zarząd sprawowany jest standardowo na mocy ustawy. We wpisie tym możemy znaleźć konkretną osobę (fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej czy przedsiębiorcę, a także spółkę, z którą wspólnota zawarła umowę o zarządzanie) sprawującą zarząd lub tylko opis w jaki sposób, na jakich zasadach zarząd ten jest sprawowany.

– ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości

np. z nieruchomości wspólnej przez niektórych współwłaścicieli. Dobrze obrazującym to przykładem jest księga wieczysta prowadzona dla lokalu niemieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, który w rzeczywistości jest… parkingiem wielostanowiskowym znajdującym się na podziemnej kondygnacji bloku. To powszechna praktyka wśród deweloperów – budowane są parkingi podziemne dla mieszkańców nowych bloków, a żeby móc na takim parkingu parkować należy sobie miejsce kupić. Mamy wtedy swoje własne konkretne miejsce, z którego możemy korzystać. Jak jednak formalnie zapisać swoją własność? W praktyce nie zakłada się oddzielnej księgi wieczystej dla każdego pojedynczego miejsca postojowego. Miejsca postojowe nie stanowią też części przynależnych konkretnym lokalom (mieszkalnym czy niemieszkalnym) tak jak piwnice czy komórki lokatorskie i mogą być przedmiotem oddzielnej umowy, poza mieszkaniem, tzn. można je osobno sprzedawać. Niektórzy nabywcy kupują wraz z mieszkaniem więcej niż jedno miejsce postojowe, niektórzy nie kupują żadnego. Do tego dochodzą kwestie podatkowe dewelopera (typu inna stawka VAT na lokale mieszkalne, inna na miejsca postojowe) oraz oczywiście dodatkowy zysk dla dewelopera. Z tego wszystkiego wynika, że miejscami postojowymi można obracać (czyli sprzedawać osobno), a nie mają one osobnych ksiąg wieczystych.

W dziale II księgi wieczystej prowadzonej dla parkingu (jako nieruchomości odrębnej) będą wpisani wszyscy właściciele (nabywcy) miejsc postojowych jako współwłaściciele całego parkingu, a wielkość udziału odpowiada ilości posiadanych miejsc postojowych. Zwykle ułamek obrazujący wielkość udziału ma w liczniku liczbę określającą ilość posiadanych miejsc, a w mianowniku liczbę wszystkich miejsc. To znaczy, że np. 2/86 oznacza zwykle, że ten współwłaściciel ma 2 miejsca na parkingu o 86 miejscach. I jak w takiej sytuacji zabezpieczyć sobie prawo do korzystania z konkretnego miejsca z wyłączeniem nabywców innych miejsc? Właśnie poprzez wpis w dziale III księgi wieczystej, który może wyglądać np. tak:

zrzut

Wpis te nie jest obowiązkowy – czy znajdzie się w księdze wieczystej zależy od praktyki dewelopera, praktyki kancelarii notarialnej, w której nabywane jest miejsce, od tego czy nabywcy będą się tego domagać…

Podobnie mogą wyglądać zapisy prawa do wyłącznego korzystania przez właściciela danego mieszkania z… ogródka przy jego mieszkaniu. Również praktyka stosowana obecnie przez deweloperów: niektóre mieszkania na parterze zamiast balkonu mają kawałek ogródka. Nie jest on wydzielany jako osobna działeczka – teoretycznie pozostaje elementem części wspólnych całej nieruchomości. Aby jednak właściciel mieszkania miał zagwarantowane prawo do indywidualnego korzystania z ogródka, z wyłączeniem sąsiadów odpowiedni zapis musi znaleźć się w dziele III macierzystej księgi wieczystej.

– ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji przez komornika

Bardzo ważnymi z punktu widzenia potencjalnego nabywcy nieruchomości wpisami w dziale III księgi wieczystej są ostrzeżenia o toczących się postępowaniach komorniczych czy o zajęciu nieruchomości przez syndyka. Oznacza to oczywiście, że właściciel nieruchomości nie spłacał długów i nieruchomość została zajęta i przeznaczona do sprzedaży w celu zaspokojenia roszczeń wierzycieli. W praktyce znaczy to, że kupując taką nieruchomość, nawet bezpośrednio od właściciela, nie możemy pominąć komornika i całej ceny sprzedaży zapłacić właścicielowi nieruchomości. Z drugiej strony niekoniecznie oznacza to, że nieruchomość już została zlicytowana, takie procedury są bardzo długotrwałe. Nieruchomość z wpisem ostrzeżenia da się kupić tradycyjnie aktem notarialnym. Również aktem notarialnym można kupić nieruchomość od syndyka. Ale to temat na oddzielny wpis.

– ostrzeżenie o nieujawnionych spadkobiercach

W dziale III księgi wieczystej znajdzie się również ostrzeżenie o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, polegającej na przysługiwaniu prawa własności nieruchomości konkretnym osobom (spadkobiercom) w miejsce zmarłego dotychczasowego właściciela.

Skąd taki wpis się bierze? Właściciel nieruchomości umiera. Spadkobiercy przeprowadzają postępowanie spadkowe – czy to u notariusza czy w sądzie. W trakcie postępowania mają obowiązek podać numery ksiąg wieczystych prowadzonych dla nieruchomości, których właścicielem bądź współwłaścicielem lub użytkownikiem wieczystym był spadkodawca (o ile są im wiadome). Notariusz sporządzający akt poświadczenia dziedziczenia (czyli taki szczególny dokument notarialny potwierdzający prawa do spadku – szczegóły: tak, zgadłeś – będą w oddzielnym wpisie) wysyła do wydziału ksiąg wieczystych właściwego sądu zawiadomienie o tym, że zmienił się właściciel nieruchomości wpisanej w danej księdze wieczystej. Informacje o tym są przekazywane również z wydziału cywilnego sądu, w którym dokonywano postępowania spadkowego. Wydział ksiąg wieczystych po otrzymaniu takiego zawiadomienia z urzędu (czyli bez wniosku i bez opłat ze strony spadkobierców) zamieszcza ostrzeżenie w dziale III księgi wieczystej – musi tam widnieć do czasu złożenia przez spadkobierców wniosku o wpisanie ich w dziale II. Wbrew powszechnemu przekonaniu i temu co wielu osobom wydaje się słuszne i logiczne sąd z urzędu nie dokonuje wpisu, czyli nie ujawnia spadkobierców w dziale II księgi wieczystej.

– ostrzeżenie o toczącym się postępowaniu o cofnięcie darowizny

Same umowy darowizny nieruchomości oraz związane z nimi aspekty formalne, prawne i podatkowe to temat na oddzielny, obszerny wpis. Tutaj tylko krótko nadmienię, że jeżeli osoba, która otrzymała darowiznę nieruchomości (obdarowany) po pewnym czasie wobec osoby, od której ją dostała (darczyńcy) okaże „rażącą niewdzięczność” (tak to jest dosłownie zapisane w przepisach) to darczyńca może domagać się od obdarowanego zwrotu przedmiotu darowizny. W tym celu zakłada sprawę w sądzie, a jeszcze nawet zanim złoży pozew o tą sprawę może złożyć w wydziale ksiąg wieczystych wniosek o zamieszczenie w dziale III wzmianki, że dana nieruchomość jest przedmiotem właśnie takiej sprawy. Zapis taki skutecznie wstrzymuje obdarowanego przed sprzedażą nieruchomości, a także np. przed obciążeniem jej hipoteką. Bowiem potencjalnego nabywcę czy wierzyciela hipotecznego nie chroniłaby w takim przypadku rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych (na czym polega ta oraz inne zasady związane z księgami wieczystymi przeczytasz wkrótce w oddzielnym wpisie tutaj i tutaj).

– inne nietypowe wpisy

Wyżej opisane wpisy nie wyczerpują wszystkich możliwości wpisów w dziale III księgi wieczystej. Możliwości te są praktycznie niewyczerpane. Możemy spotkać się np. z zapisami o prawie wspólności ściany (w przypadku sąsiadujących ze sobą kamienic), a nawet o prawie do wywieszania szyldów na cudzym balkonie.

 Wpisy w dziale III obciążające udziały

Jak już wiesz m.in. z artykułu na temat działu II księgi wieczystej (jeśli jeszcze nie czytałeś – przeczytaj tutaj) każda nieruchomość może mieć jednego właściciela lub kilku współwłaścicieli. Współwłasność w ułamkach oznacza, że cała nieruchomość ma kilku współwłaścicieli i każdy z nich ma prawo do każdego kawałka nieruchomości, nie mają konkretnie wydzielonych swoich „kawałków” nieruchomości. Zasada ta ma decydujący wpływ na możliwości wpisów w dziale III księgi wieczystej, w której w dziale II wpisana jest nie jedna, lecz kilka osób.

Zacznijmy od służebności: żadna z nich nie może obciążać tylko ułamka nieruchomości należącego do jednego ze współwłaścicieli. Zarówno służebność osobista, jak i służebność gruntowa czy służebność przesyłu muszą być ustanowione przez wszystkich współwłaścicieli i obciążać całą nieruchomość. Nie ma możliwości, aby było inaczej. To samo dotyczy odnoszących się zawsze do całości nieruchomości wpisów na temat zarządu nieruchomością wspólną czy ograniczeń w korzystaniu z nieruchomości wspólnej.

Z kolei zupełnie inaczej może wyglądać sprawa wpisów dotyczących roszczenia z tytułu zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży czy ostrzeżeń o wszczęciu egzekucji przez komornika, nieujawnionych spadkobiercach czy o toczącym się postępowaniu o cofnięcie darowizny itp. Wpisy takie jak najbardziej mogą odnosić się tylko do wybranego udziału konkretnego współwłaściciela, nie ma przeszkód. Oczywiście będzie to w księdze wieczystej odpowiednio zaznaczone – we właściwym polu w dziale trzecim księgi wieczystej wpisany będzie numer udziału danego właściciela. Tego udziału, którego wpis dotyczy, czyli którego obciąża.

Liczę na to, że wzbogaciłeś swoją wiedzę na temat ksiąg wieczystych. Nie zachowuj jej tylko dla siebie – podziel się nią ze znajomymi: koniecznie poleć im ten artykuł!

Dla miłośników paragrafów:

Ustawa z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. 1982 Nr 19 poz. 147 ze zm., tekst jednolity Dz. U. 2017 poz. 1007)

Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 15 lutego 2016 roku w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym (Dz. U. 2016 poz. 312 ze zm. Dz. U. 2016 poz. 410 i Dz. U. 2017 poz. 1504)