Dział I-O księgi wieczystej Oznaczenie nieruchomości

Pozwól, że opowiem Ci historię:

Bartek to młody singiel. Pół roku temu dostał świetną pracę poza rodzinnym miastem. Przeprowadził się, a w nowym miejscu szybko spodobało mu się tak bardzo, że postanowił osiąść tu na stałe. Uznał, że pora na własne mieszkanie, na początek kawalerkę. W przerwie na lunch w pracy usłyszał, że „znajomy szwagra znajomego” inwestuje w mieszkania, a najlepsze okazje znajduje na licytacjach komorniczych. Bartek zainteresował się tym, widząc tu sposób na nabycie wymarzonego lokum w niskiej cenie.

Przeglądając oferty komornicze szybko natrafił na swoją potencjalną perełkę – kawalerka w niezłej dzielnicy, blisko jego pracy, tuż obok ulubionej siłowni. Cena wywoławcza znacznie poniżej planowanego budżetu, nawet doliczając generalny remont i wyposażenie. Bartek przejrzał dokumenty, wszystko wydawało mu się w porządku, pełna własność, na dodatek w księdze wieczystej wyczytał, że powierzchnia „jego” kawalerki to aż 38,5 m2! Oczami wyobraźni już widział ten stół bilardowy pośrodku mieszkania i te wizyty znajomych i przyjaciół… Niestety nie mógł zobaczyć tego na żywo, gdyż komornik nie miał kluczy do mieszkania – zadłużony właściciel już jakiś czas temu ulotnił się za granicę, zabierając je ze sobą lub porzucając po drodze 😉

Mimo tego Bartek zdecydował się wpłacić wadium i przystąpić do licytacji. Wraz z nim przybyło kilkunastu innych potencjalnych nabywców. Dalej wszystko potoczyło się błyskawicznie: kilka osób zalicytowało, Bartek również, potem inni zaczęli się wstrzymywać, oferta Bartka padła ostatnia…

Radość, niedowierzanie, oczekiwanie, kilka tygodni dalszych formalności i Bartek był właścicielem swojego upragnionego M!

Uzbrojony w dokumenty potwierdzające własność wezwał ślusarza, żeby dostać się do środka. Ślusarz błyskawicznie poradził sobie z zamkami i oto Bartek wstępuje w progi swojego królestwa… I nagle – szok i niedowierzanie! Cóż to za klitka? Toż to nawet 20m2 nie ma! Czy tu jest jakieś dodatkowe pomieszczenie? Gdzie te 38,5 m2 z księgi wieczystej?

Gdzie? W piwnicy! Piwnica przynależna do tego mieszkania miała aż 19,0 m2 (tak, i takie piwnice mogą się zdarzyć). Bartek nie wiedział, że w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości lokalowych – a taką była jego kawalerka – podana powierzchnia to suma powierzchni mieszkania i piwnicy 🙁

A czego Ty jeszcze nie wiesz o księgach wieczystych, a powinieneś wiedzieć, żeby Twoje marzenie nie przemieniło się w koszmar tak jak Bartka? Przeczytaj i sprawdź!

Dział I-O księgi wieczystej OZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI

To dział, z którego dowiadujemy się, dla której konkretnie działki czy mieszkania prowadzona jest dana księga wieczysta. Tutaj znajdziemy adres nieruchomości, jej powierzchnię, z czego się składa, dane opisujące jej cechy fizyczne.

Jak sama nazwa wskazuje dział ten „oznacza” nieruchomość, czyli konkretnie opisuje, dla której nieruchomości jest prowadzona dana księga wieczysta – tak, aby nie pomylić jej z żadną inną nieruchomością.

Przede wszystkim znajduje się tu położenie (adres) danej nieruchomości – to Rubryka 1.3 Położenie, a w niej pola: województwo, powiat, gmina, miejscowość, dzielnica. Musimy być przygotowani, że znaleźć tu często można informacje nieaktualne, sprzed zmiany podziału administracyjnego z lat 90-tych XX wieku. W wielu księgach wieczystych wpisane są jeszcze stare nazwy województw, powiatów, gmin. Jakby tego było mało informacje te często bywają niekompletne – zdarza się, że nie wszystkie te dane są w księdze wieczystej wpisane, może zdarzyć się, że będzie wpisana sama miejscowość (ta musi być zawsze), bez wskazania gminy, powiatu i województwa. Tak, oczywiście, że nazwy miejscowości (szczególnie wsi) powtarzają się nawet kilkunastokrotnie na terenie całego kraju – jednak pamiętaj o właściwości miejscowej sądu (tu odsyłam do wpisu na temat czym jest księga wieczysta) – już zerkając na to który sąd i który wydział wieczysto-księgowy prowadzi daną księgę wieczystą możesz wyeliminować miejscowości z innych gmin czy powiatów.

W przypadku każdej nieruchomości, czy to działki czy mieszkania, będzie w księdze wieczystej podany jej obszar, czyli powierzchnia – to Rubryka 1.5 Obszar. Powierzchnia podawana jest w hektarach dla działek lub w metrach kwadratowych dla lokali. Musimy pamiętać, że chodzi o powierzchnię całej nieruchomości, czyli np. w przypadku nieruchomości gruntowej będzie to suma powierzchni wszystkich opisanych w tej księdze wieczystej działek, a nie każdej z nich z osobna, a z kolei w przypadku nieruchomości lokalowej będzie to suma powierzchni użytkowej lokalu oraz wszystkich pomieszczeń do niego przynależnych (zwykle chodzi o powierzchnię mieszkania plus powierzchnię piwnicy).

Pozostałe informacje są różne dla różnych typów nieruchomości. I tak w zależności od tego dla jakiego typu nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta w Rubryce 1.4 Oznaczenie znajdziemy takie podrubryki jak:

– Działka ewidencyjna

– Budynek

– Urządzenie

– Lokal

W poszczególnych podrubrykach znajdziemy odpowiednie pola. Niektóre z nich powtarzają się dla każdej nieruchomości, a część z nich jest charakterystyczna tylko dla wybranych typów nieruchomości i pojawia się tylko w księgach wieczystych prowadzonych właśnie dla nich.

W księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości gruntowej, zarówno zabudowanej czy niezabudowanej, będącej przedmiotem własności czy użytkowania wieczystego, muszą znaleźć się pola identyfikujące i opisujące daną działkę czy działki. Znajdą się tu na pewno takie informacje jak numer geodezyjny działki oraz obręb geodezyjny (jego numer i nazwa) – tak, aby nie było niejasności, o którą działkę chodzi. Może być wpisana ulica, przy której działka jest położona (o ile jest – możemy się spodziewać, że działka stanowiąca np. fragment lasu nie będzie przyporządkowana żadnej ulicy, ponadto w niewielkich wsiach ulicom nie są nadawane nazwy). Może się też znaleźć, choć w większości ksiąg wieczystych nie ma tego wpisu, informacja o tym jakie przeznaczenie ma dana działka, jakie grunty stanowi (orne, tereny mieszkaniowe, zurbanizowane itd.) – to pole Sposób korzystania. Jeżeli dana działka widniała wcześniej w innej księdze wieczystej i została przeniesiona do tej (zwykle powodem jest zmiana właściciela, ale niekoniecznie) również taka informacja znajdzie się w tym dziale – w polach Odłączenie i Przyłączenie znajdziemy numer księgi wieczystej, w której wcześniej wpisana była ta działka, a także jej powierzchnię. Szczególnie podpole Obszar jest w praktyce przydatne – przypomnę, że jeśli dana księga wieczysta prowadzona jest dla kilku działek to w Rubryce 1.5 Obszar podana będzie suma powierzchni wszystkich działek, a jeśli chcemy poznać konkretne powierzchnie poszczególnych działek czy jednej z nich musimy sięgnąć do innych dokumentów, np. wypisu z rejestru gruntów. Natomiast jeśli pojawi się w księdze wieczystej pole Odłączenie czy Przyłączenie powierzchnia tej jednej konkretnej działki będzie podana w podpolu Obszar. Z kolei jeżeli dla danej nieruchomości była wcześniej prowadzona księga wieczysta tzw. „dawna” czy też „zbiór dokumentów” również o tym znajdzie się informacja w dziale I-O, w Polu 1.4.1.9 Numer księgi zaginionej, zniszczonej, dawnej, zbioru dokumentów.

W księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości stanowiącej grunt oddany w użytkowanie wieczyste, zabudowany budynkiem stanowiącym odrębny od gruntu przedmiot własności obowiązkowo musi znaleźć się w dziale I-O księgi wieczystej informacja o tym budynku. W przypadku nieruchomości stanowiącej własność, zabudowanej budynkiem informacja o budynku może, ale nie musi znaleźć się w księdze wieczystej. Informacje o budynku znajdziemy w Podrubryce 1.4.2 Budynek. Będzie tu numer geodezyjny budynku, tzw. identyfikator, również identyfikator i numer geodezyjny działki, na której budynek ten jest usytuowany oraz bardziej szczegółowe dane adresowe: ulica (lub aleja czy plac), przy której budynek się znajduje oraz jego numer porządkowy. Po danych identyfikujących budynek następuje jego opis: informacje z ilu kondygnacji się składa, ile samodzielnych lokali się w nim znajduje, jaka jest jego powierzchnia użytkowa (podana w m2), kubatura (w m3), jakie jest jego przeznaczenie (mieszkalny czy niemieszkalny). Będą też tu informacje o statusie prawnym tego budynku: czy stanowi odrębną własność, czy wyodrębniono z niego lokale, które stały się nieruchomościami lokalowymi i które same z kolei stanowią odrębną własność (wraz ze wskazaniem numeru lokalu i numeru księgi wieczystej, jaka jest dla niego prowadzona). Na to zwracam szczególną uwagę, gdyż może to być bardzo użyteczne w praktyce: tutaj znajdziemy numer księgi wieczystej konkretnego interesującego nas lokalu, jeśli znamy jedynie numer księgi wieczystej macierzystej (więcej o tej sytuacji we wpisie Czym jest księga wieczysta). Równie istotną informacją, jaka znajduje się w macierzystej księdze wieczystej, z której wyodrębniono lokale to informacja o tym jakie części budynku stanowią części wspólne, stanowiące współwłasność właścicieli poszczególnych lokali – szukaj jej w Polu 1.4.2.15 Części wspólne po wyodrębnianiu lokali. Podobnie również jak w przypadku działki, i budynek jeżeli wcześniej był opisany w innej księdze wieczystej i przeniesiony do obecnej informacja o numerze tej księgi znajdzie się w dziale I-O, a konkretnie w polach Odłączenie i Przyłączenie.

Często w przypadku nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste, zwłaszcza terenów, na których działały (lub działają) fabryki, zakłady przemysłowe – w dziale I-O księgi wieczystej będą opisane poza  budynkami też inne budowle, również urządzenia – w księgach wieczystych możemy znaleźć nawet informacje o torach kolejowych. To wszystko w Podrubryce 1.4.3 Urządzenie. Tu również, jak w przypadku budynku, znajdziemy informacje o tym, na której konkretnie działce usytuowane jest to urządzenie, jego bliższe dane adresowe, opis urządzenia, a nawet informacje czy jego opis został tu przeniesiony z innej księgi wieczystej.

Z kolei w księdze wieczystej prowadzonej dla lokalu – czy to mieszkania czy lokalu niemieszkalnego, zarówno nieruchomości lokalowej jak i spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, będzie informacja z ilu i jakich pomieszczeń lokal się składa. W księgach wieczystych prowadzonych dla spółdzielczych własnościowych praw zwykle jest to bardzo ogólna informacja, np. „3 izby”. Pamiętaj, że „izba” oznacza pokój lub kuchnię – pomieszczenia takie jak łazienka, toaleta czy przedpokój nie są w tym przypadku uwzględniane. W księgach wieczystych prowadzonych dla nieruchomości lokalowych zwykle opisane jest to szerzej, bardziej szczegółowo, np. „ 1 kuchnia, 2 pokoje, 1 przedpokój, 1 łazienka”. Choć jest od tej reguły wiele wyjątków i również dla spółdzielczego własnościowego prawa może to być opisane szczegółowo, a dla nieruchomości lokalowej bardzo ogólnie. Dla lokali niemieszkalnych także znajdzie się tego typu informacja, np. „1 magazyn, 1 hall, 1 pomieszczenie socjalne”. Musisz być przygotowany, że informacje te niekoniecznie muszą pokrywać się ze stanem faktycznym – podczas remontów właścicielom mieszkań zdarza się przestawiać ścianki działowe, łączyć pomieszczenia (np. salon z kuchnią) lub dzielić (np. jeden duży pokój na dwa mniejsze – dla dzieci).

Oczywiście tutaj również znajdziesz dane adresowe danego lokalu: ulicę, przy której położony jest budynek, w którym jest dany lokal, numer budynku oraz numer lokalu. Będzie tu też informacja na którym piętrze jest dany lokal, a mówiąc ściśle na której kondygnacji. Kolejne numery kondygnacji wpisywane są cyframi arabskimi. Tu uwaga: kondygnacje liczone są od 1, a nie od zera, tzn. parter w księdze wieczystej oznaczony jest jako kondygnacja pierwsza, a nie zerowa. Zawsze musimy dodać 1 do numeru kondygnacji, żeby wiedzieć, na którym piętrze położone jest mieszkanie, np. gdy w księdze wieczystej wpisana jest kondygnacja 5 dodajemy 1 i wiemy, że mieszkanie jest położone na szóstym piętrze. W polu 1.4.4.8 Kondygnacja możemy spotkać też zapis -1 (minus jeden), -2 (minus dwa) itd. – oznacza to kondygnacje podziemne. Raczej nie spotykane w przypadku mieszkań, ale już jak najbardziej w księdze wieczystej prowadzonej dla parkingu podziemnego w bloku. W nowym budownictwie (mieszkania od deweloperów) parkingi podziemne to obecnie standard. Standardem też jest już obecnie wyodrębnianie parkingów jako oddzielnych „nieruchomości lokalowych” i zakładanie dla nich oddzielnych ksiąg wieczystych. Kondygnacje podziemne (z ujemnymi numerami) liczymy w odwrotnej kolejności niż nadziemne, czyli kondygnacja -1 jest najwyższa (pierwsza poniżej poziomu gruntu), kondygnacja -2 jest niżej itd. A co w przypadku mieszkań dwupoziomowych? W księdze wieczystej zawsze podany jest tylko jeden numer kondygnacji, a z rozporządzenia o prowadzeniu ksiąg wieczystych wynika, że wpisana będzie ta kondygnacja, na której znajduje się główne wejście do lokalu.

W dziale I-O księgi wieczystej prowadzonej dla lokalu widnieje również wpis mówiący o przeznaczeniu tego lokalu – czy jest to lokal mieszkalny czy niemieszkalny – np. usługowy. Warto to sprawdzić i wyjaśnić niezgodności. Jeśli chcemy kupić mieszkanie i w nim zamieszkać, a w księdze wieczystej widnieje wpis Lokal niemieszkalny / użytkowy teoretycznie nie możemy w nim zamieszkać. Ani się zameldować.

Oglądając księgę wieczystą prowadzoną dla lokalu (mieszkalnego czy nie) już patrząc na tytuł księgi możemy zorientować się czy jest to lokal będący przedmiotem własności (czyli będący nieruchomością lokalową) czy przedmiotem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Informacja ta jest powtórzona w dziale I-O w Polu 1.4.4.11 Odrębność – będzie w nim wpisane słowo TAK jeśli lokal jest odrębną nieruchomością lub NIE jeśli jest spółdzielczy.

Nieruchomości lokalowe najczęściej posiadają pomieszczenia przynależne (jak piwnica, komórka lokatorska, boks). Informacja o rodzaju pomieszczenia przynależnego i ich ilości przypadających danemu lokalowi również znajdzie się w dziale I-O księgi wieczystej. Brak takiej informacji w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości lokalowej oznacza brak pomieszczenia przynależnego do danego lokalu. Z kolei powierzchnia ewentualnych pomieszczeń przynależnych będzie dodana do powierzchni lokalu. Uwaga! To chciałabym podkreślić: powierzchnia podana w księdze wieczystej to suma powierzchni lokalu (mieszkania) oraz powierzchni pomieszczeń przynależnych (piwnicy). Uważaj na to, szczególnie jeśli zamierzasz nabyć mieszkanie, a cenę zakupu ustalasz za m2 jego powierzchni.

W przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu piwnica, nawet jeśli właściciel mieszkania z niej korzysta, traktuje jak swoją własność, a sąsiedzi nie mają do niej dostępu – nie jest pomieszczeniem przynależnym do mieszkania. Informacja o niej nie znajdzie się w księdze wieczystej ani jej powierzchnia nie zostanie dodana do powierzchni mieszkania.

Jeszcze raz w skrócie: podana w księdze wieczystej powierzchnia mieszkania to powierzchnia samego mieszkania spółdzielczego lub suma powierzchni mieszkania i piwnicy jeśli to nieruchomość lokalowa.

W dziale I-O znaleźć się mogą też wpisy w rubrykach: Rubryka 1.1 Wzmianki w dziale I-O oraz Rubryka 1.9 Komentarz, która zawiera tylko jedno Pole 1.9.0.1 Komentarz do migracji. Nie w każdej księdze wieczystej będą w tych rubrykach wpisy, jednak jeśli się pojawiają zawierają niezwykle istotne informacje.

Rubryka zawierająca informacje o wzmiankach może pojawić się w każdym dziale księgi wieczystej. Wpis w niej oznacza, że do wydziału wieczysto-księgowego został złożony wniosek o wpis /  zmianę wpisu czy wykreślenie wpisu w danym dziale danej księgi wieczystej i wniosek ten nie został jeszcze przez sąd rozpatrzony. Szerzej o wzmiankach w poszczególnych działach księgi wieczystej będziesz mógł przeczytać wkrótce w oddzielnym artykule na blogu.

Również rubrykę Komentarz opiszę bardziej szczegółowo w innym artykule – dotyczącym migracji.

Tematem oddzielnego artykułu będą są też zasady obowiązujące księgi wieczyste (do przeczytania tutaj: część 1 i część 2). Tutaj wspomnę jedynie, że do działu I-O odnosi się zasada jawności formalnej ksiąg wieczystych, a z kolei nie obowiązują tego działu zasada domniemania wiarygodności ksiąg wieczystych ani zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.

W oczekiwaniu na kolejne artykuły zaproś znajomych do przeczytania tego! Pomóż mi proszę dzielić się tą wiedzą, niech wszyscy korzystają!

 

Dla miłośników paragrafów:

Ustawa z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. 1982 Nr 19 poz. 147 ze zm., tekst jednolity Dz. U. 2017 poz. 1007)

Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 15 lutego 2016 roku w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym (Dz. U. 2016 poz. 312 ze zm. Dz. U. 2016 poz. 410 i Dz. U. 2017 poz. 1504)