Dział III
Z okazji zdanej matury i rozpoczęcia studiów rodzice podarowali Sarze mieszkanie – kawalerkę. Jednocześnie, pomimo tego, że sami mieszkali w dużym domu w tym samym mieście, zastrzegli sobie w akcie notarialnym możliwość mieszkania w tej kawalerce – mówiąc formalnym językiem Sara ustanowiła na rzecz swoich rodziców służebność osobistą: prawo bezpłatnego, dożywotniego mieszkania w tym mieszkaniu. Rodzice widzieli, że ich córka jest rozsądna i odpowiedzialna, ponadto chcieli, aby się usamodzielniła i uniezależniła. Jednocześnie zdawali sobie sprawę, że jest jeszcze bardzo młoda i trochę obawiali się jakie szalone pomysły mogą w jej młodej głowie zaświtać… Dlatego zażyczyli sobie ustanowienia tej służebności – nie po to, żeby w tym mieszkaniu faktycznie zamieszkać, ale po to, żeby trochę utrzymać na wodzy fantazję swojej córki i dać jej do zrozumienia, że pomimo faktu, że jej dowód osobisty wskazuje, że jest dorosła to dla nich nadal jest ich małą córeczką i wciąż mają coś do powiedzenia w jej życiu. Sara chętnie na to przystała, nie wiedziała w tym żadnego problemu – relacje w rodzinie były ciepłe i serdeczne, świetnie rozumiała się z rodzicami. Zapis na temat służebności znalazł się z treści aktu notarialnego darowizny mieszkania. Nie został jednak w treści aktu notarialnego złożony wniosek do sądu o wpisanie tej służebności do działu III księgi wieczystej…
Nie jest to obowiązkowe, to fakt. Służebność jest ważna i obowiązująca pomimo braku formalnego wpisu w księdze wieczystej. Właściciel nieruchomości lub osoba, na rzecz której służebność ustanowiono może w każdej chwili po akcie notarialnym sama złożyć wniosek w sądzie o wpis tej służebności do księgi wieczystej. Pomimo tego, zdaniem wielu notariuszy dobra praktyka nakazuje, żeby notariusz zawsze nalegał na złożenie wniosku od razu w akcie notarialnym, żeby zdecydowanie odradzał odkładanie tego na później, a już z pewnością sprzeciwiał się nieskładaniu tego wniosku w ogóle. To jednak tylko subiektywna opinia, nie formalnie obowiązujący przepis prawny, więc nie każdy musi się do niej stosować.
Rodzicom Sary wydatek 400 zł wydawał się zbędny. Zawsze szanowali swoje pieniądze i nie trwonili ich – stąd było ich stać na zakup za gotówkę mieszkania dla córki – maturzystki. Te 400 zł to opłata sądowa za wpis służebności do księgi wieczystej – konkretnie po 200 zł od każdej osoby, na rzecz której służebność jest ustanawiana. Jak już wspomniałam relacje w rodzinie były bardzo dobre, rodzice ufali Sarze i wierzyli w jej rozwagę i dobre serce. Wnioskowali, że nawet ustne ustalenia z córką są obowiązujące, nie muszą mieć pisemnego potwierdzenia w dokumentach.
Nie mylili się. Sara nie zawiodła pokładanych w niej przez rodziców nadziei.
Minęło kilka lat. Sara skończyła studia, rozpoczęła pracę zawodową, założyła swoją rodzinę, uczyniła rodziców przeszczęśliwymi dziadkami… Kawalerka, którą otrzymała od rodziców stała się za ciasna dla Sary, jej męża i ich nowonarodzonej córeczki. Zdecydowali się ją sprzedać i kupić większe mieszkanie. Kupiec na kawalerkę znalazł się szybko, nowe duże mieszkanie jeszcze szybciej. Zanim się obejrzeli już się przeprowadzili.
Ale chwila, chwila – co ze służebnością mieszkania ustanowioną przez Sarę na rzecz rodziców? Wygasła? Przestała obowiązywać? Przeniosła się automatycznie na nowe mieszkanie Sary? Nic z tych rzeczy… obowiązuje nadal i obciąża nadal tą samą kawalerkę oraz… jej nowego właściciela!
Brak wpisu służebności osobistej, która była ustanowiona odnośnie danej nieruchomości to chyba najczęstsza niezgodność jaka może pojawić się w dziale III księgi wieczystej. Czym jest i na czym polega sama służebność osobista szerzej możesz przeczytać tutaj. W większości przypadków stosunkowo łatwo ten błąd naprawić – jak wcześniej wspomniałam właściciel nieruchomości lub osoba, dla której służebność ustanowiono może sama złożyć wniosek do sądu o jej wpis – dołączając oczywiście akt notarialny, w którym służebność była ustanowiona oraz ponosząc stosowną opłatę sądową (w wysokości aktualnej na dzień składania wniosku – według obecnego „cennika” to 200 zł od osoby). Sprawa zaczyna robić się bardziej problematyczna w przypadku, gdy mija bardzo dużo czasu i właściciel nieruchomości zdążył się zmienić, bo jak pogodzić zasady: że służebność obowiązuje pomimo braku ujawnienia w księdze wieczystej, zasadę rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, a do tego jeszcze na przykład zasadę, że nie można w żaden sposób obciążać nieruchomości należącej do małoletniego? Tu mogą pojawić się ekstremalnie skomplikowane przypadki, które sąd musiałby rozpatrywać indywidualnie…
Dla odmiany przypadek, kiedy w księdze wieczystej jest wpisana nieobowiązująca już służebność. W praktyce również często spotykany. Sytuacja taka pojawia się wraz ze śmiercią osoby, na rzecz której służebność była wpisana. Jak już miałeś okazję dowiedzieć się z tego wpisu służebność osobista jest związana z konkretną osobą służebnika (służebnik = osoba, na rzecz której ustanowiono służebność), obowiązuje dożywotnio i wygasa z chwilą jej śmierci. Jednak w praktyce urząd stanu cywilnego wystawiając akt zgonu nie przesyła go automatycznie do sądu „na wszelki wypadek” – tak, aby wydział ksiąg wieczystych mógł osobę zmarłą z ksiąg wieczystych wykreślić czy chociaż zamieścić stosowne wzmianki o jej śmierci. Być może w dobie powszechnej informatyzacji i automatyzacji kiedyś się tego doczekamy, jednak obecnie to tak nie działa i daleka do tego droga. Choć wielu osobom wydaje się, że już teraz w ten sposób to wygląda, że to logiczne, że tak powinno być… Jeszcze więcej osób w ogóle o tym nie myśli, nie zdaje sobie sprawy z tego, że powinni się tym zająć. Służebności osobiste bywają wpisane w księgach wieczystych przez długie, dłuuugie lata po śmierci służebników – do czasu, kiedy właściciele coś z nieruchomością chcą zrobić i nagle odkrywają, że w księdze wieczystej nadal widnieją. Na szczęście to absolutnie żaden problem – jeden wniosek, dołączony odpis aktu zgonu, opłata sądowa (aktualnie wynosząca po 100 zł od służebności na rzecz każdej osoby) i sąd służebność wykreśla.
W tym miejscu krótko nadmienię, że śmierć uprawnionego to nie jedyny przypadek, w którym służebność przestaje obowiązywać – można się jej również zrzec lub zamienić na dożywotnią rentę, ale szerzej na ten temat będę pisać w odrębnym wpisie. Ważne, że jeśli służebność przestała obowiązywać z innej przyczyny niż zgon służebnika to też należy złożyć wniosek o jej wykreślenie z działu III księgi wieczystej – nie stanie się to automatycznie. Analogicznie – do wniosku dołączamy stosowne dokumenty i ponosimy opłatę (aktualnie to wspomniane wyżej 100 zł od osoby, bez względu na przyczynę wykreślenia służebności).
Będąc przy służebnościach osobistych koniecznie muszę wspomnieć o „zgodzie na zamieszkiwanie” w kontekście mieszkań mających status spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Od razu napiszę wprost: to nie jest służebność! Przepisy prawa mają taką konstrukcję, że zarówno służebność jest „ograniczonym prawem rzeczowym”, jak i spółdzielcze własnościowe prawo jest „ograniczonym prawem rzeczowym”. Przepisy prawa mówią również, że nie można ustanowić jednego ograniczonego prawa rzeczowego na drugim ograniczonym prawie rzeczowym. Mówiąc ludzkim językiem nie da się ustanowić osobistej służebności mieszkania w mieszkaniu, które jest spółdzielcze. Można jak najbardziej ustanowić służebność osobistą na nieruchomości lokalowej, czyli w mieszkaniu będącym tzw. „pełną własnością”. (Szerzej na temat spółdzielczego własnościowego prawo do lokalu oraz nieruchomości lokalowych przeczytasz tutaj).
Co to oznacza w praktyce? Przykład: w akcie notarialnym darowizny mieszkania (spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego) przez babcię dla wnuka znalazł się zapis, że wnuk wyraża zgodę na dożywotnie zamieszkiwanie babci w przedmiotowym mieszkaniu i zobowiązuje się babci nie wymeldowywać. Wpisu tego w dziale księgi wieczystej prowadzonej dla mieszkania brak… Nie jest to błąd! Wpisu tego być nie może, bo to nie jest służebność. Jeśli kupujesz mieszkanie mające status spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego i widzisz w akcie notarialnym sprzedającego taki zapis nie obawiaj się – nie kupujesz mieszkania wraz z babcią 😉
Jak z kolei wygląda sytuacja ze służebnościami gruntowymi? Niestety analogicznie może się zdarzyć przypadek, że służebność gruntowa została ustanowiona, a brak jest stosownego wpisu w dziale III księgi wieczystej obciążonej nieruchomości… Jednocześnie w dziale I-Sp księgi wieczystej nieruchomości, dla której służebność ustanowiono wpis taki może widnieć – albo również nie. Szczególnie w przypadku, gdy służebność „drogi koniecznej” ustanawiana była sądownie i to na samych zainteresowanych ciążył obowiązek złożenia wniosku do ksiąg wieczystych – z niewiedzy czy roztargnienia właściciele nieruchomości wniosku nie złożyli i wpisu brak… Tu już nie jest tak prosto jak w przypadku służebności osobistych. Nie zawsze wystarczy proste złożenie wniosku wraz z dokumentami, w których służebność ustanowiono… Każdy przypadek sąd rozpatruje indywidualnie. Istnieje ryzyko, że służebność wygasła – tak, służebność gruntowa może wygasnąć, jeśli nie jest przez 10 lat wykorzystywana – sąd musi to zbadać. Może okazać się, że wszystko trzeba załatwiać jeszcze raz i ponownie służebność od początku ustanawiać…
Wpisy, jakie mogą pojawić się w dziale III księgi wieczystej są przeróżne. Co za tym idzie niezgodności i rozbieżności w porównaniu ze stanem faktycznym, jakie mogą w praktyce wyniknąć są niemal nieograniczone – nie będę się tutaj dalej rozpisywać.
Najważniejszy wniosek, jaki z tego płynie: chcesz zbadać stan prawny danej nieruchomości czy mieszkania – zawsze sprawdzaj treść dokumentów, przede wszystkim aktu notarialnego, a nie tylko samą księgę wieczystą!
Doczytałeś ten artykuł do końca, więc Ty już to wiesz – teraz spraw, aby dowiedziało się o tym jeszcze więcej osób: poleć ten artykuł i zaproś znajomych do jego przeczytania!
Dla miłośników paragrafów:
Ustawa z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. 1982 Nr 19 poz. 147 ze zm., tekst jednolity Dz. U. 2017 poz. 1007)
Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 15 lutego 2016 roku w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym (Dz. U. 2016 poz. 312 ze zm. Dz. U. 2016 poz. 410 i Dz. U. 2017 poz. 1504)
Ustawa z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz. U. 2005 Nr 167 poz. 1398 ze zm., tekst jednolity Dz. U. 2018 poz. 300) Dział 4 Wysokość opłat w postępowaniu nieprocesowym – Rozdział 3 Sprawy z zakresu prawa o księgach wieczystych
