Kilka słów o typach nieruchomości

Pracując w kancelarii notarialnej przygotowywałam kiedyś umowę zamiany mieszkań – zamieniali się sąsiedzi z tego samego bloku, starsza Pani i młody Pan. Pani uznała, że wygodniej jej będzie, jeśli przeprowadzi się do mniejszego mieszkania na parterze, Pan z kolei miał w perspektywie założenie rodziny i chętnie przeprowadzał się do większego mieszkania na drugim piętrze. Ten sam blok, i to i to mieszkanie, zarządcą oczywiście jedna i ta sama spółdzielnia mieszkaniowa, nawet dla obu mieszkań były prowadzone księgi wieczyste – z pozoru żadna różnica. Jednak spoglądając w dokumenty różnica była oczywista i od razu rzucała się w oczy. Pan co prawda założył księgę wieczystą dla swojego dotychczasowego mieszkania, jednak zrobił to po prostu składając dokumenty samemu w sądzie i wciąż było to spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Z kolei Pani podpisała ze spółdzielnią akt notarialny ustanowienia odrębnej własności lokalu, sąd założył księgę wieczystą na podstawie tego aktu i jej dotychczasowe mieszkanie stało się nieruchomością lokalową. Jak się domyślacie Panią załatwienie tych formalności kosztowało więcej czasu i pieniędzy. Do tego było to dla niej dużo zachodu i stresu i cieszyła się, że ma to już za sobą. Jakież było jej zdziwienie, gdy jakiś czas po umowie zamiany załatwiając coś w spółdzielni mieszkaniowej dowiedziała się, że… ponownie mieszka w mieszkaniu, do którego przysługuje jej tylko spółdzielcze własnościowe prawo, bez udziału w gruncie! I jeśli chciałaby aktualne mieszkanie przekształcić w odrębną własność musi ponownie przechodzić przez te same formalności i jeszcze raz ponieść związane z tym wydatki! Pani oczywiście wiedziała, że byłe mieszkanie Pana to spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Jednak była przekonana, że skoro ona już raz w spółdzielni mieszkanie „wykupiła” to jej zawsze przysługiwać będzie mieszkanie „wykupione” – bez względu które to mieszkanie. Z kolei jeśli Pan mieszkania nie „wykupił” to każde jego mieszkanie będzie „tylko spółdzielcze”. Tak to niestety nie działa. Prawo spółdzielcze czy prawo własności to prawa, które odnoszą się do konkretnego mieszkania, a nie do konkretnej osoby. Pani niestety zbyt późno to zrozumiała i czuła się zawiedziona i rozgoryczona 🙁

Aby nie znaleźć się w podobnej sytuacji koniecznie poczytaj o rodzajach nieruchomości:

Typy nieruchomości

W rozumieniu potocznym jako typy nieruchomości rozróżniamy to co widzimy: mieszkanie, działka, dom, parking, blok, garaż, pole, las… Potoczne rozumienie nie pokrywa się jednak z podziałem, jaki widzimy w księgach wieczystych – tutaj podział jest zupełnie inny. Oglądając odpis księgi wieczystej na okładce w wersji papierowej oraz na górze każdej strony stanowiącej poszczególny dział księgi wieczystej w wersji elektronicznej widzimy napis „typ księgi”. Wskazuje on rodzaj nieruchomości lub prawa, dla którego jest prowadzona księga wieczysta:

– dla nieruchomości gruntowej może to być: „nieruchomość gruntowa”, „grunt oddany w użytkowanie wieczyste”, „grunt oddany w użytkowanie wieczyste i budynek stanowiący odrębną nieruchomość”, „grunt oddany w użytkowanie wieczyste i urządzenie stanowiące odrębny przedmiot własności”, „grunt oddany w użytkowanie wieczyste, budynek stanowiący odrębną nieruchomość i urządzenie stanowiące odrębny przedmiot własności”,

– dla nieruchomości budynkowej: „budynek stanowiący odrębną nieruchomość”,

– dla nieruchomości lokalowej: „lokal stanowiący odrębną nieruchomość”,

– dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu: „spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu”.

Z różnic w rozumieniu potocznym i formalnym oraz z nieznajomości i niezrozumienia oficjalnych terminów i różnic pomiędzy poszczególnymi rodzajami wynika sporo nieporozumień – tak jak w przypadku opisanej wyżej Pani. Rozprawmy się zatem z mitami. Najczęstszą pomyłką, z jaką się spotykam to przekonanie, że mieszkanie „spółdzielcze” i „własnościowe” to dwie różne rzeczy – ludzie często rozumieją te określenia w sposób: „mieszkanie spółdzielcze” – będące własnością spółdzielni, „mieszkanie własnościowe” – będące prywatną własnością mieszkających w nich osób. Do tego niektórym zdaje się, że za mieszkanie spółdzielcze trzeba co miesiąc płacić czynsz, a za mieszkanie własnościowe już nie. Niestety wcale tak nie jest. Określenie „własnościowe” to w rzeczywistości tylko skrót od pełnego określenia „spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu” w odróżnieniu od drugiego prawa jakim jest „spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu”. Każda osoba, której przysługuje jedno z tych praw, bez względu które, jest zobowiązana do comiesięcznego wpłacania opłat administracyjnych do spółdzielni. To jedna z łączących ich cech, kolejne podobieństwa i różnice opiszę za chwilę. Inną pomyłką jest utożsamianie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu z potocznie zwaną „pełną własnością”, której formalne określenie to „nieruchomość lokalowa”. To też błąd, a szczegóły też za chwilę.

Przyjrzyjmy się formalnym typom nieruchomości:

Nieruchomość gruntowa – to po prostu działka, kawałek ziemi 😉 Może być zabudowana lub niezabudowana, uzbrojona lub nieuzbrojona. W praktyce może to być kawałek pola uprawnego, fragment lasu, działka, na której stoi domek jednorodzinny, podwórko za domem, działka, na której stoi blok czy kamienica, teren zakładu przemysłowego itd. itp. – przykłady można by mnożyć jeszcze bardzo, bardzo długo. To wszystko jeden typ nieruchomości z punktu widzenia formy własności czy sposobu opisania w księdze wieczystej.

Szczegółowe dane odnośnie nieruchomości gruntowych zapisane są w katastrach nieruchomości prowadzonych przez miasta czy gminy, a konkretnie wydziały geodezji i kartografii urzędów miast czy w starostwach powiatowych.

Nieruchomości gruntowe mogą być przedmiotem obrotu – mogą być sprzedawane, darowane, zamieniane, dziedziczone… W większości przypadków obrót nieruchomościami gruntowymi jest swobodny i nieograniczony (oczywiście po dochowaniu ściśle określonych formalności jak np. wymóg umowy w formie aktu notarialnego), jednak w niektórych przypadkach jest on obwarowany pewnymi ograniczeniami – tak jest w przypadku gruntów rolnych czy w przypadku nabywania nieruchomości przez cudzoziemców.

Dla nieruchomości gruntowych MUSZĄ być prowadzone księgi wieczyste. Może się zdarzyć, że natrafimy na działkę, dla której z różnych powodów nie ma jeszcze założonej księgi wieczystej – byż może jest dla niej założony zbiór dokumentów lub też nie ma nawet tego, być może jest dla niej wydany AWZ (Akt własności ziemi wydany na mocy ustawy o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych). Być może nie ma żadnych dokumentów potwierdzających własność danej działki – wtedy osoba uważająca się za właściciela musi przeprowadzić sądowe postępowanie o zasiedzenie.

Chcąc przeprowadzić jakąkolwiek transakcję, której przedmiotem będzie ta właśnie nieruchomość musimy dla niej księgę wieczystą wcześniej założyć. Księga wieczysta potrzebna będzie nie tylko do sprzedaży czy darowizny nieruchomości gruntowej – również do umowy zamiany, dożywocia czy do obciążenia hipoteką.

Grunt oddany w użytkowanie wieczyste – fizycznie niczym nie różni się od nieruchomości gruntowej – to też po prostu działka, kawałek ziemi, zabudowany bądź nie. Różnica tkwi w formie własności. Właścicielem takiego gruntu jest zawsze Skarb Państwa albo jednostka samorządu terytorialnego – konkretne miasto czy gmina. Natomiast prawo użytkowania tej nieruchomości przysługuje komuś innemu – osobie fizycznej czy prawnej, jednej lub kilku, też spółdzielni mieszkaniowej czy przedsiębiorstwu. Jak sama nazwa wskazuje to właśnie użytkownik wieczysty w praktyce taką nieruchomość „użytkuje”. Z kolei określenie „wieczyste” bierze się z okresu, na który grunt jest oddawany w użytkowanie – wynoszącego 99 lat.

Na działkach oddanych w użytkowanie wieczyste mogą być posadowione budynki – to najczęściej bloki lub garaże, ale również budynki fabryk, budynki biurowe, pawilony handlowe lub usługowe czy inne budynki i budowle. Mogą być na tych działkach również zlokalizowane urządzenia trwale związane z gruntem, jak np. tory kolejowe. Budynki, budowle i urządzenia wybudowane na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste stanowią „odrębny od gruntu przedmiot własności”, co oznacza nic innego jak to, że ich właścicielem jest inna osoba niż właściciel gruntu – w praktyce ich właścicielem jest użytkownik wieczysty danej działki. Szczególnie to podkreślam, gdyż jest to wyjątek od generalnie obowiązującej zasady „superficies solo cedit”, mówiącej, że bez względu na to kto poniósł nakłady na wybudowanie budynku czy kto uzyskał pozwolenie na budowę – właścicielem budynku jest właściciel gruntu, na którym ten budynek stoi.

Podobnie jak w przypadku nieruchomości gruntowych prawo użytkowania wieczystego może być przedmiotem obrotu – możemy je np. sprzedać, darować czy odziedziczyć (oczywiście zachowując odpowiednią formę umowy – akt notarialny i dochowując formalności). W przypadku gruntów zabudowanych przenosimy zarówno prawo użytkowania wieczystego jak i prawo własności posadowionych na działce budynków czy urządzeń.

Dla gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste, a z co za tym idzie dla budynków czy urządzeń stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności również MUSZĄ być prowadzone księgi wieczyste. Co więcej, bez księgi wieczystej prawo użytkowania wieczystego nie istnieje! Grunt zostaje oddany w użytkowanie wieczyste na podstawie umowy zawartej z organem administracyjnem, jednak prawo to powstaje i nabiera mocy dopiero w chwili dokonania prawomocnego wpisu w księdze wieczystej.

Nieruchomość lokalowa – w praktyce to najczęściej mieszkanie w bloku, tzw. „pełna własność”, co oznacza, że właściciel nieruchomości lokalowej jest też współwłaścicielem części wspólnych budynku (klatki schodowej, piwnicy, strychu, instalacji, ścian zewnętrznych itp.) oraz współwłaścicielem lub współużytkownikiem wieczystym ułamka gruntu znajdującego się pod budynkiem, w którym to mieszkanie się znajduje (czy w bezpośrednim sąsiedztwie tego budynku). Mogą to być również lokale niemieszkalne – handlowe, usługowe czy biurowe. To może też być parking podziemny – rozwiązanie często spotykane w nowych budynkach wielomieszkaniowych budowanych przez deweloperów. W każdym przypadku z własnością lokalu związany jest udział we własności czy w użytkowaniu wieczystym gruntu pod budynkiem, w którym położony jest lokal i to jest cecha, która nieruchomość lokalową wyróżnia i determinuje.

Musisz pamiętać, że mieszkania stanowiące nieruchomości lokalowe często były wcześniej mieszkaniami komunalnymi, lecz nierzadko też mieszkaniami spółdzielczymi. Mogły również zostać wyodrębnione w kamienicach, prywatnych budynkach wielomieszkaniowych, a nawet po spełnieniu określonych warunków w domach jednorodzinnych (np. po jednej na górnym i dolnym poziomie). Przed wyodrębnieniem mogły być zarządzane przez instytucje takie jak towarzystwa budownictwa społecznego, przez spółdzielnie mieszkaniowe, przez prywatne firmy czy prywatnych zarządców. Budynki, z których zostały wyodrębnione nieruchomości lokalowe mogły nawet nie mieć formalnego zarządcy. Najczęściej po wyodrębnieniu nieruchomości lokalowej zarządca nie zmienia się, dlatego nie sugeruj się tym w rozróżnieniu typu nieruchomości – to, że opłaty administracyjne płacone są do spółdzielni wcale nie musi oznaczać, że jest to mieszkanie spółdzielcze.

Nieruchomości lokalowe mogą być przedmiotem umowy sprzedaży, zamiany, darowizny, dożywocia, mogą być również dziedziczone. Oczywiście, podobnie jak w przypadku nieruchomości gruntowej, aby nieruchomość lokalowa zmieniła właściciela należy dochować ściśle określonych formalności, jak przede wszystkim umowa w formie aktu notarialnego czy w przypadku dziedziczenia zarejestrowany Akt Poświadczenia Dziedziczenia czy prawomocne postanowienie sądu w sprawie o nabycie spadku.

Dla nieruchomości lokalowych także MUSZĄ być prowadzone księgi wieczyste. I także, tak jak w przypadku prawa użytkowania wieczystego, do istnienia nieruchomości lokalowej księga wieczysta jest niezbędna – w przeciwieństwie do nieruchomości gruntowej nie ma możliwości, że napotkasz nieruchomość lokalową, dla której nie będzie założonej księgi wieczystej.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – to nic innego jak lokal położony w budynku, którego właścicielem i zarządcą jest spółdzielnia mieszkaniowa, formalnie mówi się, że jest to lokal „będący w zasobach” spółdzielni mieszkaniowej. Najczęściej to spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, czyli po prostu mieszkanie w bloku, choć może to też być spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu niemieszkalnego, czyli lokal użytkowy (handlowy, usługowy itp.) czy garaż.

W odróżnieniu od właściciela nieruchomości lokalowej osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ma prawo tylko do tego konkretnego lokalu, czyli przestrzeni pomiędzy ścianami. Nie jest współwłaścicielem budynku, w którym ten lokal się znajduje (współwłaścicielem klatki schodowej, piwnicy, strychu, instalacji, ścian zewnętrznych itp.) ani współwłaścicielem czy współużytkownikiem wieczystym działki, na której ten budynek stoi.

W praktyce jednak wiele praw przysługujących osobie posiadającej spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu pokrywa się z prawami przysługującymi właścicielowi nieruchomości lokalowej. Posiadacz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu może taki lokal sprzedać, darować, zamienić na inną nieruchomość, może go zapisać w testamencie czy wynająć. Może też swobodnie w swoim mieszkaniu zameldować siebie, najbliższych, a nawet osoby obce – i nie potrzebuje do żadnej z tych czynności zgody spółdzielni.

Kiedyś spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu otrzymywało się ze spółdzielni mieszkaniowej na podstawie przydziału – najpierw jako lokatorskie prawo, następnie przekształcane w prawo własnościowe. Po zmianie przepisów trzeba było ze spółdzielnią zawrzeć umowę w formie aktu notarialnego.

Oczywiście spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu można nabyć nie tylko, a nawet przede wszystkim, nie bezpośrednio od spółdzielni, ale od osób, którym już to prawo przysługuje. Tak jak już wyżej opisane rodzaje nieruchomości również spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może być przedmiotem swobodnego obrotu, do zawarcia umowy również wymagana jest forma aktu notarialnego, są też pewne ograniczenia w przypadku nabywania go przez cudzoziemców.

Jak napisałam wyżej właścicielem i zarządcą budynku, w którym położone są mieszkania spółdzielcze własnościowe jest zawsze spółdzielnia mieszkaniowa. To do spółdzielni płaci się opłaty administracyjne nazywane „czynszem” – opłaty płacone bezpośrednio spółdzielni czy za jej pośrednictwem innym podmiotom, takie jak opłaty za zarządzanie, wpłaty na fundusz remontowy, opłaty za ogrzewanie, wodę, wywóz śmieci itd. Jak wspominałam na początku wpisu zdarzyło mi się spotkać z przekonaniem, że skoro mieszkanie jest „własnościowe”, szczególnie jeśli było przekształcone z „lokatorskiego” to nie płaci się „czynszu” – jest ono niestety błędne, opłaty zawsze się ponosi.

Dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu MOŻNA założyć księgę wieczystą, jednak nie ma takiego obowiązku. Nawet przy zmianie osoby, której to prawo przysługuje (poprzez sprzedaż, darowiznę, zamianę czy dziedziczenie) księga wieczysta nie jest wymagana.

Można również, lecz nie trzeba być członkiem spółdzielni. Dawniej był taki obowiązek, bez przyjęcia w poczet członków spółdzielni nie było możliwości wejść w posiadanie spółdzielczego prawa do lokalu. Mieszkania były sprzedawane „pod warunkiem” przyjęcia kupujących w poczet członków spółdzielni mieszkaniowej. Obecnie nie jest to wymagane – dla osób, które się na to decydują wiąże się to zwykle z koniecznością poniesienia wstępnej opłaty, w zamian za to zwykle członków spółdzielni obowiązują niższe stawki opłat administracyjnych oraz oczywiście mają oni prawo uczestnictwa w zebraniach członkowskich i mają prawo głosu w głosowaniu nad uchwałami spółdzielni.

Inną zmianą w porównaniu z przeszłością jest to, że obecnie spółdzielcze własnościowe prawo do jednego lokalu może przysługiwać kilku osobom jednocześnie, w ułamkach (zupełnie jak współwłasność). W przeszłości więcej niż jedna osoba nie mogła dostać ze spółdzielni przydziału na jedno mieszkanie, nie dało się w dwie czy więcej osób spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu kupić. Jeśli zdarzyła się sytuacja, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu zostało odziedziczone przez kilku spadkobierców spółdzielnia wymagała, aby wybrali oni spośród siebie tylko jednego, któremu to prawo będzie przysługiwać. Teraz to już przeszłość, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może obecnie przysługiwać kilku osobom na raz.

Warto też wspomnieć, że istnieją również nieruchomości, a konkretnie mieszkania, dla których nie są zakładane księgi wieczyste. Są to po pierwsze mieszkania komunalne, czyli takie, których właścicielem jest miasto lub gmina i które są ich mieszkańcom jedynie wynajmowane. Po drugie są to mieszkania stanowiące spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego – ich właścicielem pozostaje spółdzielnia mieszkaniowa. Obecnie spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu nie jest już przydzielane, co nie oznacza, że nikomu nigdzie już nie przysługuje. Mieszkań komunalnych ani lokatorskich nie można sprzedać ani darować. Mieszkanie komunalne można ewentualnie zamienić. Nie wchodzą one również do masy spadkowej na zasadach ogólnych – znaczenie ma tu meldunek i zamieszkiwanie, ale nie będę tego w tym miejscu szczegółowo opisywać.

Gratulacje! Dobrnąłeś do końca! Bardzo się cieszę. Jeśli spodobał Ci się ten wpis i uważasz to za wartościowy podziel się nim ze znajomymi – szczególnie poleć go tym, dla których zagadnienia tu opisane mogą być aktualne i przydatne!

Dziękuję! Zachęcam do dalszej lektury 🙂

Dla miłośników paragrafów:

Ustawa z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. 1982 Nr 19 poz. 147 ze zm., tekst jednolity Dz. U. 2017 poz. 1007)

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741 ze zm., tekst jednolity Dz.U. 2016 poz. 2147)

Ustawa z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (Dz.U. 1920 nr 31 poz. 178 ze zm., tekst jednolity Dz.U. 2016 poz. 1061)

Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388 ze zm., tekst jednolity Dz.U. 2015 poz. 1892)

Ustawa z dnia 24 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. 2001 nr 4 poz. 27 ze zm., tekst jednolity Dz.U. 2013 poz. 1222)

Ustawa z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz.U. 2005 nr 175 poz. 1459 ze zm., tekst jednolity Dz.U. 2012 poz. 83)

Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 15 lutego 2016 roku w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym (Dz. U. 2016 poz. 312 ze zm. Dz. U. 2016 poz. 410 i Dz. U. 2017 poz. 1504)