HIPOTEKI
Z artykułu na temat działu IV księgi wieczystej (do przeczytania tutaj) dowiedziałeś się już o tym, że istnieją hipoteki umowne i przymusowe, że kiedyś istniały hipoteki zwykłe i kaucyjne, że hipoteka może obciążać niekoniecznie całą, a tylko udział w nieruchomości, albo dla odmiany, że jedna hipoteka może obciążać kilka różnych nieruchomości naraz. Mogłeś przeczytać, że istnieją też przeróżne kombinacje, np. że jedna hipoteka obciąża jedną całą nieruchomość oraz udział w innej nieruchomości, a nawet, że hipoteka może obciążać nieruchomość wcale nienależącą do dłużnika! To nadal nie wszystko na temat hipotek. Co jeszcze warto o nich wiedzieć?
Dłużnik osobisty i rzeczowy
Co ważne, należy pamiętać, że hipoteka zawsze obciąża nieruchomość, a nie jej właściciela. To znaczy nie zmienia się nawet pomimo zmiany właściciela. Dla przykładu taka sytuacja: Rodzice mają nieruchomość obciążoną hipoteką. Hipoteką zabezpieczającą spłatę zaciągniętego przez nich kilka lat wcześniej kredytu. Z różnych przyczyn chcą nieruchomość darować córce. Oczywiście mogą to zrobić. Wpis hipoteki w księdze wieczystej nie ulega zmianie, zmienia się jedynie wpis właściciela w dziale II.
W każdym takim przypadku, kiedy to w księdze wieczystej w dziale II widnieje inny właściciel, a w dziale IV widnieje hipoteka będąca zabezpieczeniem spłaty długu innej osoby, konieczne jest rozróżnienie: kredytobiorca (czy pożyczkobiorca) jest tzw. „dłużnikiem osobistym”, a właściciel nieruchomości „dłużnikiem rzeczowym”. Co to w praktyce oznacza? To dłużnik osobisty jest zobowiązany do spłaty długu i za tą spłatę odpowiada całym swoim majątkiem, czyli to dłużnik ma obowiązek płatności rat, a wierzyciel w przypadku zaległości może sięgnąć po jego dochody, oszczędności, a także tą lub inne należące do dłużnika nieruchomości (oczywiście po przejściu przez odpowiednie procedury obejmujące sąd i komornika). Z kolei dłużnik rzeczowy odpowiada za dług tylko i wyłącznie tą nieruchomością, a nie żadnym innym składnikiem majątku czy dochodami. Dlatego też jak widzisz nie powinieneś utożsamiać udostępnienia komuś nieruchomości do wpisu hipoteki na zabezpieczenie czyjegoś zobowiązania z byciem np. żyrantem czyjego kredytu.
Córka, która została obdarowana nieruchomością obciążoną hipoteką i stała się dłużnikiem rzeczowym musi się liczyć z tym, że co prawda nie ponosi odpowiedzialności finansowej za dług rodziców, tzn. bank nie może zwrócić się do niej jako do nowej właścicielki nieruchomości o zapłatę raty kredytu w sytuacji, gdy rodzice spóźniają się z płatnością, jednak jako aktualna właścicielka nieruchomości obciążonej hipoteką ponosi odpowiedzialność materialną. Oznacza to, że nie może wykluczyć sytuacji, że komornik zajmie i może wystawić na licytację jej nieruchomość, jeśli rodzice nie będą spłacali kredytu.
Kwota hipoteki a kwota zadłużenia
Jak już wspominałam w artykule o dziale IV księgi wieczystej (do przeczytania tutaj) kwota jaka widnieje w dziale czwartym to kwota kapitału udzielonego kredytu (lub pożyczki) plus pewien zapas zabezpieczający odsetki umowne, odsetki karne, koszty windykacji itd. Kwota ta jest wpisana na stałe i bez wniosku właściciela nieruchomości z dołączonymi odpowiednimi dokumentami z banku nie ulegnie zmianie ani wykreśleniu. Nie maleje automatycznie wraz ze spłatą każdej kolejnej raty. Kwoty tej absolutnie nie należy utożsamiać z aktualnym zadłużeniem! Ani z całkowitą kwotą jaką na przestrzeni lat dłużnik spłaci wierzycielowi w ratach. Wszelkie te kwoty: kwotę aktualnego zadłużenia – kapitał i/lub odsetki, kwotę potrzebna do całkowitej spłaty zadłużenia itd. otrzymamy bezpośrednio od naszego wierzyciela.
Wykreślenie hipoteki
Najważniejsza, najpotrzebniejsza w praktyce informacja: wniosek o wykreślenie hipoteki składa zawsze aktualny właściciel nieruchomości! Najczęściej właściciel jest równocześnie dłużnikiem, który zaciągnął zobowiązanie zabezpieczone hipoteką. Jednak niekoniecznie musi to być ta sama osoba (pamiętasz rozróżnienie na dłużnika osobistego i dłużnika rzeczowego?). Podkreślam: sąd uzna wniosek o wykreślenie hipoteki złożony tylko i wyłącznie przez aktualnego właściciela danej nieruchomości.
Tym bardziej wniosku takiego nie składa wierzyciel – dlatego nie spodziewaj się, że po spłacie kredytu bank sam zajmie się wykreśleniem hipoteki wpisanej w Twojej księdze wieczystej! To samo dotyczy pozostałych wierzycieli: ZUSu, Urzędu Skarbowego, przedsiębiorców czy osób prywatnych.
Rola wierzyciela po spłacie długu sprowadza się do wydania zaświadczenia o całkowitej spłacie zadłużenia i o wyrażeniu zgody na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Banki, ZUS, Urzędy Skarbowe, różnego rodzaju instytucje pożyczkowe mają swoje procedury i wzory takich zaświadczeń i zgód. Sądy uznają dostarczane przez nich dokumenty, opatrzone właściwymi pieczęciami i podpisami uprawnionych osób. Co jednak z wierzycielami będącymi osobami fizycznymi? W jaki sposób oni mają wyrazić i potwierdzić w sądzie swoją zgodę na wykreślenie hipoteki? Tak jak w celu ustanowienia hipoteki trzeba udać się do notariusza. Jednak tym razem forma aktu notarialnego nie jest konieczna – wystarczy notarialne poświadczenie podpisu.
Pojawia się jeszcze jedna wątpliwość odnośnie bankowych kredytów hipotecznych: jeśli właściciel nieruchomości nie jest jednocześnie dłużnikiem to komu bank wyda zgodę na wykreślenie: dłużnikowi czy właścicielowi? Dłużnikowi na pewno. Każdy bank wyda dokumenty osobie, z którą była zawarta umowa kredytowa. Jednak zdarza się w praktyce nierzadko, że kredyt został spłacony, ponieważ kredytobiorca nieruchomość właśnie sprzedał… I w takiej sytuacji to właśnie kupującemu – nowemu właścicielowi nieruchomości najbardziej zależy na uzyskaniu zgody na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej jego już nieruchomości. Czy dostanie ją w banku? Nie ma jednoznacznej odpowiedzi. Zależy to od procedur danego banku oraz od znajomości wyżej opisanych reguł przez jego pracowników. O zakupie nieruchomości obciążonej hipoteką powstanie wkrótce oddzielny wpis. Tutaj tylko sygnalizuję o czym kupujący musi pomyśleć i zastanowić się jak w takiej sytuacji skutecznie zabezpieczyć swoje interesy.
Nie muszę chyba wspominać, że samo wykreślenie hipoteki jest płatne… Jak każdy wniosek składany do wydziału ksiąg wieczystych. Według aktualnego cennika wykreślenie jednej hipoteki kosztuje 100 zł. Podkreślam – jednej hipoteki, a nie jednego kredytu, to oznacza, że jeżeli masz jeszcze w księdze wieczystej wpisane hipoteki zwykłą i kaucyjną to 100 zł musisz zapłacić za wykreślenie każdej z nich z osobna.
Darowizna nieruchomości obciążonej hipoteką
Pisałam już wyżej o sytuacji, w której rodzice darowali córce nieruchomość, pomimo tego, że w księdze wieczystej wpisana była hipoteka. Doprecyzuję tylko: to żaden problem, pod warunkiem, że córka była pełnoletnia. Nie byłoby to możliwe, gdyby obdarowana nie miała skończonych 18 lat. Wynika to z zasady, że nie można w żaden sposób obciążać majątku małoletnich – np. ustanawiać hipotek na nieruchomościach, których właścicielem jest dziecko. Nie można również obciążonego majątku małoletnim darować. Oczywiście wyjątkiem jest tutaj dziedziczenie, ale na skład masy spadkowej ani na moment otrzymania spadku nie mamy przecież żadnego wpływu.
Więcej szczegółów odnośnie nieruchomości i małoletnich w kolejnym wpisie.
Zanim jednak ja go napiszę Ty już teraz podziel się ze znajomymi informacjami, które właśnie przeczytałeś – polecaj ten wpis i cały blog na Facebooku!
Dla miłośników paragrafów:
Ustawa z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. 1982 Nr 19 poz. 147 ze zm., tekst jednolity Dz. U. 2017 poz. 1007)
Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 15 lutego 2016 roku w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym (Dz. U. 2016 poz. 312 ze zm. Dz. U. 2016 poz. 410 i Dz. U. 2017 poz. 1504)
Ustawa z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz. U. 2005 Nr 167 poz. 1398 ze zm., tekst jednolity Dz. U. 2018 poz. 300) Dział 4 Wysokość opłat w postępowaniu nieprocesowym – Rozdział 3 Sprawy z zakresu prawa o księgach wieczystych
