Funkcjonowanie ksiąg wieczystych jest uregulowane szeregiem szczegółowych przepisów prawa. Z kolei ich poprawne działanie w praktyce umożliwiają pewne ściśle określone zasady. To dzięki nim księgi wieczyste mogą pełnić swoje najważniejsze funkcje. Jakie to zasady? W jaki sposób działają, co zapewniają, do czego się odnoszą? Przyjrzyjmy się im:
Zasady dotyczące ksiąg wieczystych
Zasada jawności formalnej ksiąg wieczystych
Podstawowa zasada mówi, że księgi wieczyste są jawne. Wpisy w księdze wieczystej nie stanowią tajemnicy, dostęp do nich nie jest zastrzeżony dla jakiejś określonej osoby czy grupy osób, księgi wieczyste nie są objęte ochroną danych osobowych 😉 Każdy może zapoznać się z wpisami w dowolnej księdze wieczystej. Ich treść jest dostępna dla każdego. Szczególnie odkąd mamy elektroniczne księgi wieczyste i można je przeglądać przez Internet zasadę tę można łatwo zaobserwować w praktyce. Wystarczy wpisać numer księgi wieczystej na stronie internetowej – wyszukiwarce (www.ekw.ms.gov.pl) i po kilku kliknięciach możemy zapoznać się ze wszystkimi informacjami, które w danej księdze wieczystej są zamieszczone. Nie tylko aktualnymi, ale również archiwalnymi – wszystkimi, które były wpisane w danej księdze odkąd ma ona postać elektroniczną. Również udając się do sądu do wydziału ksiąg wieczystych możemy przeglądać księgi wieczyste – w praktyce widzimy to samo co siedząc w domu przed własnym komputerem, gdyż do przeglądania treści ksiąg wieczystych sąd udostępnia interesantom komputery.
Inną, zupełnie różną kwestią jest sytuacja, kiedy chcemy się zapoznać z księgą wieczystą prowadzoną dla konkretnej nieruchomości, a nie znamy numeru tej księgi. Nie da się na rządowej wyszukiwarce ksiąg wieczystych wyszukiwać ksiąg wieczystych po adresie nieruchomości ani po nazwisku właściciela… Nie jest to możliwe również w sądzie. W ten sposób zasada jawności formalnej ksiąg wieczystych nie działa. Jedynie osoba, która jest wpisana w księdze danej nieruchomości może iść do sądu z dowodem osobistym i poprosić o wyszukanie jej numeru.
(Wyszukanie numeru księgi wieczystej znając adres nieruchomości nie jest niemożliwe – pisałam o tym tutaj)
Drugie zastrzeżenie odnośnie zasady jawności. Zasada ta obejmuje księgi wieczyste. Ich treść, czyli wszystkie wpisy we wszystkich działach. Ale… nie obejmuje akt księgi wieczystej. Akta księgi wieczystej to wszelkie dokumenty i pisma, na podstawie których dokonywano wpisów do danej księgi. Mogą to być akty notarialne, postanowienia sądu, mapy geodezyjne, wypisy z rejestrów gruntów, budynków i lokali, wszelakie zaświadczenia czy oświadczenia wydane przez spółdzielnie mieszkaniowe, wspólnoty, banki, ZUS, Urząd Skarbowy i wiele innych instytucji. Wszystkie te dokumenty – akta są przechowywane w specjalnej teczce w wydziale ksiąg wieczystych odpowiedniego sądu rejonowego (według właściwości miejscowej sądów – więcej tutaj). Fizycznie zajrzeć do tej teczki i przejrzeć dokumenty może tylko i wyłącznie osoba, na rzecz której w księdze wieczystej wpisane jest jakieś prawo (własność, spółdzielcze własnościowe prawo, służebność itp.). Nie są one dostępne dla wszystkich, czyli nie są jawne – w przeciwieństwie do dokonanych na ich podstawie wpisów w księdze wieczystej.
Co w praktyce wynika z obowiązywania zasady jawności formalnej ksiąg wieczystych? Przede wszystkim fakt, że nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których widnieją wzmianki. Nikt nie może powiedzieć np., że „Nie wiedziałem, że ta nieruchomość jest obciążona służebnością przejazdu i przechodu na rzecz sąsiada – gdybym wiedział nie zapłaciłbym za nią tak wysokiej ceny.” Dlatego tak ważne jest, abyś z wpisami w danej księdze szczegółowo się zapoznał, jeśli interesuje Cię dana nieruchomość.
Zasada domniemania jawności materialnej ksiąg wieczystych – inaczej zwana domniemaniem wiarygodności ksiąg wieczystych
Zgodnie z tą zasadą domniemywa się, że prawo (czy to rzeczowe czy osobiste czy roszczenie), które jest wpisane księdze wieczystej jest zgodne z rzeczywistym stanem prawnym, a prawo, którego w księdze nie ma lub jest wykreślone – nie istnieje. Mówiąc prościej zakłada się np., że osoba wpisana w dziale drugim jako właściciel nieruchomości naprawdę tym właścicielem jest, a osoba, która została z działu drugiego wykreślona – właścicielem już nie jest.
Podkreślić muszę, że stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej jest treść jej wpisów, a nie treść samych dokumentów, na podstawie których tych wpisów dokonano (dokumentów znajdujących się w aktach księgi wieczystej). Oczywiście powinno to oznaczać dokładnie to samo, jednak jak wiesz z poprzednich wpisów zdarzyć się mogą pewne rozbieżności… I w takiej sytuacji „przewagę”, „decydującą wagę” mają wpisy w księdze, a nie w dokumentach. Ma to swoje logiczne uzasadnienie biorąc pod uwagę wcześniejszą zasadę – zasadę jawności ksiąg wieczystych – która, przypominam, również dotyczy tylko wpisów, a nie akt księgi wieczystej. Wpisy w księdze wieczystej są dostępne dla każdego i ich treścią każdy powinien się kierować.
Co bardzo istotne: zasada ta nie obejmuje swoim działaniem działu I-O księgi wieczystej Oznaczenie nieruchomości. Przypomnę, że to dział, w którym wpisany jest przede wszystkim adres tej nieruchomości, numer działki/działek jeśli to nieruchomość gruntowa, numer mieszkania i kondygnacja, na której się znajduje, jeśli to nieruchomość lokalowa czy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, powierzchnia itd. (więcej o dziale I-O przeczytasz tutaj). Bywają przypadki, że następują tutaj zmiany: administracyjne, geodezyjne, zmiany regulaminów czy praktyk w spółdzielniach czy wspólnotach mieszkaniowych. Księgi wieczyste nie zawsze za tymi zmianami nadążają. Nie możemy mieć pewności, że wpisy w dziale I-O są aktualne, a co za tym idzie domniemywać, że przedstawiają stan faktyczny.
Dlatego tak istotne jest, żebyś badając daną nieruchomość (na przykład przed potencjalnym jej zakupem) zawsze sprawdzał nie tylko samą księgę wieczystą, ale też inne dokumenty opisujące daną nieruchomość. I w przypadku informacji zawartych w dziale I-O nie mam tu na myśli dokumentów, na podstawie których dokonano już istniejących wpisów – dokumentów z akt księgi wieczystej, ale przede wszystkim dokumenty aktualne, świeżo „wyciągnięte” z odpowiedniej instytucji. O rzeczywistym stanie prawnym nieruchomości odnośnie informacji zamieszczanych w dziale I-O przesądzają: wypisy z rejestru gruntów, budynków, lokali, mapy geodezyjne opisujące podział czy zmiany numeracji działek, zaświadczenia wydawane przez spółdzielnie mieszkaniowe.
Jeszcze jedna uwaga odnośnie domniemania wiarygodności ksiąg wieczystych. Przepisy prawa (a konkretnie Kodeks cywilny) opisują również m.in. inne domniemanie, nie odnoszące się do ksiąg wieczystych – domniemanie wynikające z posiadania. Mówiąc w skrócie i najprostszym językiem – można domniemywać, że posiadacz (nieruchomości czy rzeczy ruchomej) jest jej właścicielem. Jednak w przepisach ustawy o księgach wieczystych znalazł się wyraźny zapis, że domniemanie wynikające z zapisów księgi wieczystej jest ponad domniemaniem wynikającym z posiadania. To zapis w księdze wieczystej – a nie stan jaki możemy zaobserwować w praktyce – przesądza o przysługującym danej osobie prawie. Dla lepszego zobrazowania sytuacji przykład z życia wzięty:
Arleta to tegoroczna maturzystka. Przyszła studentka – właśnie dowiedziała się, że została przyjęta na swoją wymarzoną uczelnię. Uczelnię mieszczącą się w zupełnie innym mieście niż to, z którego Arleta pochodzi, z dala od jej domu. Oczywistym jest, że Arleta musi wynająć sobie pokój i się przeprowadzić. Dlatego przegląda ogłoszenia w Internecie, dzwoni, pyta, umawia się na spotkanie z wynajmującymi, jednego dnia wybiera się do nowego miasta, aby osobiście obejrzeć kilka pokoi. Jeden spodobał jej się szczególnie. Był blisko uczelni, ładny, wyposażony w niezbędne meble. Szybko zdecydowała się podpisać z sympatycznym, młodym wynajmującym umowę. Nie wahała się również od razu przekazać mu gotówki na kaucję i na czynsz za pierwszy miesiąc wynajmu. Umówili się, że Arleta przyjedzie za miesiąc, pod koniec września, tuż przed rozpoczęciem roku akademickiego i wtedy dostanie klucze do mieszkania i swojego pokoju. Przy podpisaniu umowy Arleta nie zapytała i nie sprawdziła żadnych dokumentów – ani osoby, z którą podpisała umowę, ani dokumentów odnośnie samego mieszkania. Było dla niej oczywiste, że to właściciel mieszkania – w końcu to on wystawił ogłoszenie o wynajmie, miał klucze do mieszkania, swobodnie się w nim poruszał, wiedział gdzie co jest – któż inny mógłby zatem to być?
Wakacje szybko minęły, Arleta myślała już tylko o przeprowadzce i o rozpoczęciu studiów. Wrzesień dobiegał końca, a komórka wynajmującego nie odpowiadała… W końcu zaniepokojona już i zdenerwowana Arleta zdecydowała się w ciemno, bez umawiania się, pojechać do mieszkania, w którym miała zamieszkać. Liczyła na to, że jeśli nie właściciela to spotka tam swoim przyszłych współlokatorów, którzy pomogą jej się z nim skontaktować (może zmienił numer telefonu?) i uzyskać klucze do jej pokoju, tak, żeby mogła już się urządzać i szykować do nauki. Przyjechała, jednak na miejscu czekała na nią przykra niespodzianka… W mieszkaniu faktycznie zastała innych najemców, którzy skontaktowali się z właścicielem mieszkania. Szybko przyjechał on na miejsce. Jakież było zaskoczenie Arlety, gdy właścicielem mieszkania okazała się być… zupełnie inna osoba niż ta, z którą Arleta podpisała umowę najmu! Nie był to ten sympatyczny, młody chłopak, z którym spotkała się w mieszkaniu wcześniej. Był to również sympatyczny, ale pan w średnim wieku…
Prawowity właściciel pokazał Arlecie dowód osobisty oraz aktualny odpis księgi wieczystej, z którego jasno wynikało, że to on jest właścicielem mieszkania. I jest nim od lat, nic się w tej kwestii w ostatnim czasie nie zmieniło. Kim zatem był podający się za właściciela mieszkania człowiek, z którym Arleta podpisała umowę? Okazał się on być nieuczciwym, byłym już najemcą tego mieszkania. Był niesolidnym najemcą, dlatego właściciel mieszkania zdecydował się nie przedłużać z nim umowy najmu, powstał między nimi konflikt. Aby zrobić właścicielowi mieszkania na złość, a przy okazji nieźle sobie dorobić, nieuczciwy najemca wystawił w Internecie ogłoszenie i podając się za właściciela podpisał umowy najmu wynajmowanego przez siebie pokoju z kilkunastoma (!) zbyt ufnymi (żeby nie powiedzieć łatwowiernymi…) potencjalnymi najemcami, inkasując od każdego gotówkę mającą pokryć kaucję i pierwszy czynsz najmu…
Arleta została bez pieniędzy i bez dachu nad głową… Zajęcia na uczelni miały się zacząć już za kilka dni. Rozgoryczenie, stres, frustracja, konieczność szukania w ostatniej chwili innego pokoju – droższego, gorzej wyposażonego, w gorszej lokalizacji, gdyż lepsze były już dawno wynajęte…
Czy fakt, że miała podpisaną umowę najmu z osobą posiadającą klucze do mieszkania („posiadaczem” mieszkania) ma znaczenie? Daje jej prawo do zamieszkania w pokoju, który chciała wynająć? Niestety nie… Zapisy w księdze wieczystej mają tu nadrzędne znaczenie.
Pomóż wszystkim swoim znajomym uniknąć sytuacji, jaka spotkała Arletę! Udostępnij ten artykuł na Facebooku, polecaj tego bloga, przekazuj tą wiedzę dalej!
Dla miłośników paragrafów:
Ustawa z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. 1982 Nr 19 poz. 147 ze zm., tekst jednolity Dz. U. 2017 poz. 1007)
Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 15 lutego 2016 roku w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym (Dz. U. 2016 poz. 312 ze zm. Dz. U. 2016 poz. 410 i Dz. U. 2017 poz. 1504)
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny (Dz. U. 1964 Nr 16 poz. 93 ze zm., tekst jednolity Dz. U. 2018 poz. 1025)
