Kilka słów o tym czym jest Księga Wieczysta

Żaklinę spotkało nieszczęście – pożar w domu! Nieduży, spłonęła tylko jedna szafka w kuchni, zaraz obok kuchenki gazowej, na której Żaklina smażyła frytki i chcąc dolać oleju przez przypadek dolała stojącej zaraz obok oleju wody :/ Nikomu nic się nie stało i poza tą jedną szafką i oczywiście zmarnowaną porcją frytek nie było żadnych strat. Niestety pech chciał, że w tej właśnie szafce Żaklina trzymała wszystkie ważne dokumenty dotyczące jej domu: akt własności ziemi wydany jeszcze na jej dziadków, testament babci, postanowienia sądu o tym, że razem z rodzeństwem i kuzynami dziedziczy dom po babci i dziadku, akt notarialny, w którym rodzeństwo i kuzynostwo za opłatą godzą się na to, aby stała się jedyną właścicielką domu, mapki sporządzone przez geodetę… Czy to znaczy, że Żaklina musi załatwiać wszystko od nowa? Kolejne rozprawy w sądzie, wizyty u notariusza, pomiary geodezyjne, negocjacje z pozostałymi spadkobiercami, wspólne ustalenia pasujących wszystkim terminów, poświęcony czas, ogromne koszty? Czy bez tych dokumentów Żaklina nie jest właścicielką domu? A może w urzędach, w których wszystko załatwiała uzyska kolejne egzemplarze dokumentów i będzie potrzebowała jednak trochę mniej czasu i pieniędzy, żeby wszystko załatwić i potwierdzić własność domu? Na szczęście żadna z  tych rzeczy nie będzie konieczna! Żaklina cały czas jest właścicielką domu, a świadczy o tym wpis w księdze wieczystej. Lecz co to właściwie jest? Przeczytaj i dowiedz się dokładnie:

Czym jest księga wieczysta

Księga wieczysta to zbiór informacji na temat danej nieruchomości – mieszkania, działki, budynku. Znajdziesz w niej informacje o położeniu, powierzchni, właścicielu nieruchomości, a także przysługujących nieruchomości prawach czy ciążących na niej ograniczeniach i obciążeniach.

Dawniej informacje te były zapisywane w tradycyjnej formie pisemnej, obecnie mają one postać zapisów elektronicznych na serwerze. W tym momencie księgi wieczyste zakładane są tylko i wyłącznie w postaci elektronicznej, nie są już w ogóle zakładane księgi w postaci papierowej. Również do już istniejących ksiąg papierowych nie są ręcznie dopisywane żadne nowe informacje.

Fizycznie księga wieczysta to nic innego jak papierowa (tekturowa) teczka wiązana z dokumentami. Dawniej w teczce tej znajdowała się właściwa księga wieczysta z określonymi wpisami oraz wszystkie dokumenty i pisma, na podstawie których dokonano tych wpisów, czyli tzw. akta księgi wieczystej. Już istniejące papierowe księgi wieczyste nadal tak wyglądają, ale nie dokonuje się już w nich kolejnych wpisów, jedynie dokłada się dokumenty będące ich podstawą. Nowym (zakładanym elektronicznie) księgom wieczystym nadal przypisane są fizyczne papierowe teczki – tak jak tradycyjnie nadal są w nich przechowywane pisma i dokumenty, które były podstawą wpisów elektronicznych – akta księgi wieczystej.

Jak sama nazwa wskazuje księgi „wieczyste” mają przetrwać na wieki. Nawet wpisy czy dokumenty już nieaktualne nie mogą ulec zniszczeniu. Nikt – ani właściciel nieruchomości ani sędzia wieczysto-księgowy – nie może zdecydować o zniszczeniu księgi wieczystej ani jej akt. Nawet księgi zamykane nie są niszczone. Papierowe księgi wieczyste oraz akta ksiąg wieczystych przechowywane są w pancernych szafach w sądowych archiwach, odpowiednio zabezpieczone przed kradzieżą czy zniszczeniem przez pożar – jak u Żakliny ;), powódź itp. Również serwery, na których zapisywane są księgi elektroniczne są jak najlepiej chronione przed hakerami czy zniszczeniami fizycznymi.

Księgi wieczyste prowadzone są dla nieruchomości, a nie właściciela. Należy przez to rozumieć, że jeden właściciel może mieć kilka ksiąg wieczystych dla swoich kilku nieruchomości (działek czy mieszkań) – nie ma możliwości, aby w jednej księdze wieczystej znalazły się np. dwa mieszkania, należące nawet do tej samej osoby. Z kolei w jednej księdze wieczystej prowadzonej dla jednej nieruchomości (domu czy mieszkania) może być wpisanych wielu współwłaścicieli i nie ma możliwości, żeby np. dla jednego mieszkania założonych było kilka ksiąg wieczystych – oddzielnych dla każdego z współwłaścicieli. Przy zakładaniu księgi wieczystej ważne jest czy dla danej nieruchomości nie jest już prowadzona jakaś inna księga, nie ma natomiast żadnego znaczenia czy właściciel nieruchomości nie jest już wpisany w innej księdze wieczystej jako właściciel czy współwłaściciel innej nieruchomości.

Nie jest możliwe, aby w jednej księdze wieczystej było opisanych więcej niż jedno spółdzielczych własnościowych praw do lokalu, nawet w tej samej spółdzielni i przysługujących tej samej osobie. Nie jest również możliwe, aby w jednej księdze wieczystej było opisanych więcej niż jedna nieruchomość lokalowa, nawet w tym samym budynku i należących do tego samego właściciela. Analogicznie jest z prawem użytkowania wieczystego nieruchomości. Możliwe natomiast jest, aby w jednej księdze wieczystej opisanych było kilka działek gruntu należących do tego samego właściciela czy tych samych współwłaścicieli, pod warunkiem, że działki te leżą w tej samej miejscowości lub w miejscowościach „podlegających” pod ten sam sąd i wydział wieczysto-księgowy.

Prowadzenie ksiąg wieczystych i właściwość miejscowa

Księgi wieczyste prowadzone są przez sądy rejonowe, konkretnie przez ich wydziały wieczysto-księgowe i przechowywane w archiwach sądów.

O tym, który sąd i który wydział wieczysto-księgowy powinien prowadzić księgę wieczystą dla danej nieruchomości decyduje położenie tej nieruchomości, tzw. właściwość miejscowa sądu. Jest ona ściśle określona w przepisach prawa (w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości). Właściwość miejscowa mówi o tym, który sąd, a także który konkretnie wydział wieczysto-księgowy prowadzi księgę wieczystą dla wszystkich nieruchomości – mieszkań, domów czy działek położonych na danym obszarze (w danej gminie).

Jeżeli masz wątpliwości w którym sądzie powinieneś szukać księgi wieczystej dla danej nieruchomości właściwość miejscową możesz łatwo sprawdzić – czy to we wspomnianym rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości czy dzwoniąc do wydziału wieczysto-księgowego dowolnego sądu czy też w jednej z  wielu dostępnych przez Internet wyszukiwarek właściwości miejscowej sądów.

Numer księgi wieczystej

Sądy zakładając księgi wieczyste – zarówno dawniej w postaci papierowej, jak i obecnie w postaci elektronicznej – każdej kolejnej księdze wieczystej zakładanej w danym wydziale wieczysto-księgowym danego sądu nadają kolejny numer. Oddzielną numerację ksiąg wieczystych (oddzielne Repertorium ksiąg wieczystych) prowadzi każdy oddzielny wydział wieczysto-księgowy, nawet w ramach tego samego sądu. To znaczy, że np. księga wieczysta numer 123 prowadzona przez Sąd Rejonowy w Częstochowie IX Wydział Ksiąg Wieczystych będzie inną księgą wieczystą niż księga wieczysta numer 123 prowadzona przez Sąd Rejonowy w Częstochowie X Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych w Kłobucku! Dlatego wiedza o tym, który sąd prowadzi księgę wieczystą interesującej nas nieruchomości jest tak istotna.

Dawniej numer papierowej księgi wieczystej składał się tylko i wyłącznie z cyfr obrazujących jej kolejny numer. Obecnie numery ksiąg elektronicznych składają się z trzech elementów. Pierwszy z nich to kod sądu – to w sumie trzy litery i jedna cyfra położona pomiędzy drugą a trzecią literą. Litery te i cyfra oznaczają konkretny wydział wieczysto-księgowy w konkretnym sądzie, który to prowadzi daną księgę wieczystą. Dobra wiadomość jest taka, że szukając treści i księgi wieczystej nie musisz znać kodu sądu – wystarczy, że wiesz który sąd prowadzi interesującą Cię księgę wieczystą. Wchodząc na rządową stronę pokazującą treści ksiąg wieczystych (www.ekw.ms.gov.pl) zamiast wpisywać konkretny kod wystarczy, że z rozwijanej listy wybierzesz nazwę sądu (miejscowość) i wydziału wieczysto-księgowego (jego numer czy miejscowość), a system za nas uzupełni wymagany kod.

Po kodzie sądu następuje slash / i część środkowa – to kolejny numer nadawany każdej kolejno zakładanej księdze wieczystej (identyczny z numerem papierowej księgi wieczystej przeniesionej do postaci elektronicznej) uzupełniony na początku o tyle zer, aby wraz z właściwym numerem księgi było osiem cyfr. Po kolejnym slashu / mamy jeszcze jedną cyfrę – cyfrę kontrolną, która poprzez odpowiedni algorytm łączy numer księgi wieczystej wraz z kodem sądu w całość i pozwala sprawdzić prawidłowość całego numeru.

Przy przenoszeniu treści dotychczasowych ksiąg wieczystych do wersji elektronicznej (tzw. migracja) nie zmienia się numeru księgi wieczystej, a jedynie uzupełnia się go o nowe elementy, wymagane dla ksiąg elektronicznych – to znaczy na początku dodaje się kod sądu, slash, kilka zer (tyle, aby razem z dotychczasowym numerem było osiem cyfr), a po dotychczasowym numerze kolejny slash i na końcu cyfrę kontrolną. To znaczy, że nie musisz się martwić o to, że nie znasz nowego numeru – elektronicznego numeru swojej papierowej księgi 🙂

Inną sytuacją jest bardzo rzadki przypadek zmiany właściwości miejscowej sądu prowadzącego daną księgę wieczystą. Zdarzały się już zmiany rozporządzenia regulującego właściwość miejscową sądów, np. po reformie podziału administracyjnego państwa. W takiej sytuacji konieczne było przeniesienie części ksiąg wieczystych z jednego wydziału wieczysto-księgowego do innego wydziału w obrębie tego samego sądu lub nawet do wydziału wieczysto-księowego w innym sądzie. Aby nie dopuścić do powtarzania się tych samych numerów dla różnych ksiąg wieczystych w ramach tego samego wydziału wieczysto-księgowego konieczna była zmiana numerów przenoszonych ksiąg – po prostu na kolejne numery nadawane nowym księgom wieczystym w sądzie, do którego księgi zostały przeniesione. Oczywiście właściciele i uprawnieni wpisani w przenoszonych księgach byli o tym fakcie informowani i były im podawane nowe numery ich ksiąg, ale odczytywanie zawiadomień z sądów to już temat innego wpisu 😉

Gdzie szukać treści ksiąg wieczystych

Znając numer księgi wieczystej najprościej jest sprawdzić jej treść przez Internet na stronie: http://ekw.ms.gov.pl/ Można również udać się bezpośrednio do sądu, do wydziału wieczysto-księgowego, i tam treść księgi wieczystej sprawdzić. Podgląd treści ksiąg wieczystych, zarówno przez Internet jak i bezpośrednio w sądzie jest bezpłatny. Zapłacić natomiast musimy za wydanie odpisu księgi wieczystej, zarówno zamawiając go w sądzie czy przez Internet. Odpis jest to zapis treści księgi wieczystej, wszystkich czterech działów. Wydany przez sąd ma postać papierową – to po prostu wydruk treści księgi z odpowiednimi sądowymi pieczęciami i podpisami, natomiast zamówiony przez Internet ma postać elektroniczną, konkretnie pliku PDF, w którym pieczęcie i podpisy zastąpiono odpowiednim kodem liczbowym.

Sprawa jest trudniejsza, jeśli numeru księgi wieczystej nie znasz i nie znasz również osoby, która numer ten mogłaby Ci podać. Jeśli jesteś właścicielem czy współwłaścicielem nieruchomości albo przysługuje Ci spółdzielcze własnościowe prawo do danego lokalu czy też inne prawo jest wpisane na Twoją rzecz w danej księdze wieczystej nieznajomość jej numeru to nie problem – wystarczy z dokumentem tożsamości udać się do najbliższego sądu, do wydziału wieczysto-księgowego, i tam pracownik sądu w systemie wyszuka dla Ciebie numer księgi wieczystej.

W sądzie nikt jednak nie udzieli Ci informacji na temat numeru księgi, w której nie ma wpisanych żadnych praw na Twoją rzecz. Jednak i to nie jest sytuacja bez wyjścia, jeśli tylko znasz adres nieruchomości. W Internecie można znaleźć kilka wyszukiwarek numerów ksiąg wieczystych po adresie. Jest to jednak usługa płatna, a ceny są różne w różnych serwisach, wahają się od kilkunastu do kilkudziesięciu złotych za jedno wyszukanie. W  wyszukiwarce tego typu wystarczy wpisać miejscowość, ulicę i numer, a system wyszuka nam księgę. Jeśli szukasz księgi wieczystej mieszkania również wpisujesz tylko miejscowość, ulicę i numer budynku, bez numeru mieszkania. Wyszukiwarka znajdzie dla Ciebie numer księgi wieczystej prowadzonej dla działki i budynku, w którym to mieszkanie się znajduje. Sprawdzasz zatem księgę wieczystą całej nieruchomości, księgę „macierzystą” całego bloku i w niej, w dziale pierwszym, szukasz informacji dla jakich mieszkań są prowadzone księgi wieczyste. Wpisane tam są numery poszczególnych lokali i numery prowadzonych dla nich ksiąg wieczystych. Jeśli interesujące Cię mieszkanie to nieruchomość lokalowa (tzw. pełna własność) to na pewno jest dla niego prowadzona księga wieczysta i jej numer jest wpisany w księdze macierzystej. Jeśli jednak mieszkanie to ma status spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu księga wieczysta może, ale nie musi być dla niego prowadzona, czyli możesz znaleźć jej numer w księdze macierzystej lub też może go wcale nie być 🙁

Dostęp do KW

Treść ksiąg wieczystych jest jawna. Zarówno wpisy aktualne jak i wykreślone może poznać każdy, zarówno właściciel czy współwłaściciel, osoba, na rzecz której w księdze wieczystej został dokonany jakikolwiek wpis, jak i osoba trzecia, zupełnie obca, nie wymieniona w treści księgi wieczystej. Każdy może odczytać treść księgi wieczystej czy to przez Internet czy to w sądzie w wydziale wieczysto-księgowym. Również każdy może – czy to przez Internet czy to w sądzie – uzyskać odpis księgi wieczystej, zarówno aktualny (czyli zawierający wpisy tylko aktualne, niewykreślone) jak i zupełny (zawierający wszystkie wpisy, zarówno aktualnie obowiązujące, jak i wykreślone, już nieobowiązujące). Szczęśliwie dla wszystkich zainteresowanych z racji tego, że księgi wieczyste prowadzone są elektronicznie każdy wydział wieczysto-księgowy posiada dostęp do treści wszystkich ksiąg wieczystych prowadzonych przez wszystkie wydziały wieczysto-księgowe wszystkich sądów w Polsce. Chcąc uzyskać sądowy odpis księgi wieczystej nie musisz już specjalnie jechać do odległego sądu, w którym księga ta fizycznie się znajduje – wystarczy udać się do dowolnego, najbliższego sądu, w którym jest wydział wieczysto-księgowy i tutaj uzyskać odpis dowolnej księgi, prowadzonej przez nawet najbardziej odległy sąd. Tym bardziej jest to proste przez Internet – nie musisz nawet wychodzić z domu ani nawet ruszać się sprzed komputera 🙂

Jeśli chcesz poznać nie tylko obowiązujące wpisy w danej księdze wieczystej, ale również te wcześniejsze, już wykreślone, wystarczy, że przeglądając treść księgi czy wnioskując o jej odpis wybierzesz opcję „przeglądanie zupełnej treści KW” czy też „odpis zupełny”.

Zasada dostępności treści księgi wieczystej dla każdego, czyli zasada jawności ksiąg wieczystych obowiązuje jednak jedynie aktualne i wykreślone wpisy w księdze wieczystej, nie obejmuje treści dokumentów i pism, na podstawie których wpisy te zostały dokonane, czyli akt księgi wieczystej. W tym przypadku wygląda to zupełnie inaczej. Dostęp do akt księgi wieczystej ma jedynie właściciel czy współwłaściciel nieruchomości oraz wybrane osoby uprawnione (np. notariusz czy komornik). Aby zapoznać się z treścią akt księgi wieczystej własnej nieruchomości musisz udać się do sądu, do właściwego wydziału wieczysto-księgowego (czyli tego, który daną księgę wieczystą prowadzi i w którym fizycznie znajduje się wspomniana teczka z dokumentami – aktami). Na miejscu po okazaniu dowodu tożsamości pracownik sądu udostępni Ci akta Twojej księgi wieczystej. Jest to usługa bezpłatna 🙂 W sądzie nikt nie uniemożliwi Ci wglądu do Twojej księgi ani nie będzie za to pobierał opłat. Doradzam jednak przed udaniem się do sądu wykonanie telefonu z pytaniem w jakich godzinach można przyjść akta przejrzeć i czy np. nie trzeba wcześniej się umawiać czy zamawiać danej księgi.

Struktura księgi wieczystej

Księga wieczysta składa się z czterech działów:

Dział I składający się z dwóch części:

Dział I-O Oznaczenie nieruchomości

Dział I-Sp Spis praw związanych z własnością

Dział II Własność

Dział III Prawa, roszczenia i ograniczenia

Dział IV Hipoteka

Szczegółowe omówienie poszczególnych działów księgi wieczystej znajdziesz w kolejnych wpisach.

Tymczasem jeśli spodobał Ci się ten wpis poleć go swoim znajomym, szczególnie tym, którym wiedza na temat ksiąg wieczystych może być przydatna 🙂

 

Dla miłośników paragrafów:

– ogólnie o księgach wieczystych
Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147 ze zm., tekst jednolity Dz. U. 2017 poz. 1007)

– właściwość miejscowa
Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 25 września 2014 r. w sprawie określenia sądów rejonowych prowadzących księgi wieczyste oraz obszarów ich właściwości miejscowej (Dz.U. 2014 poz. 1398 ze zm., tekst jednolity Dz.U. 2016 poz. 350)

– udostępnianie ksiąg elektronicznych
Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 27 listopada 2013 r. w sprawie Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych (Dz. U. z 2013 r. poz. 1407 ze zm., tekst jednolity Dz.U. 2016 poz. 292)

– opłaty za odpisy ksiąg wieczystych
Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 29 listopada 2013 r. w sprawie wysokości opłat od wniosków o wydanie przez Centralną Informację Ksiąg Wieczystych odpisów ksiąg wieczystych, wyciągów z ksiąg wieczystych i zaświadczeń o zamknięciu ksiąg wieczystych oraz od wniosku o wyszukanie ksiąg wieczystych w centralnej bazie danych ksiąg wieczystych (Dz. U. z 2013 r. poz. 1412)

– elektroniczne księgi wieczyste
Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 15 lutego 2016 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym (Dz.U. 2016 poz. 312 ze zm. Dz.U. 2016 poz. 410 i Dz. U. 2017 poz. 1504)