Dział IV
Wyobraź sobie taką sytuację: młode małżeństwo kupuje swoje pierwsze mieszkanie. Oszczędności mają niewielkie, a środki finansowe potrzebne są na sam zakup mieszkania, a oprócz tego jego remont, a co najmniej odświeżenie, wyposażenie i urządzenie… Zdolność kredytową młodzi mają, jednak potrzebny kapitał przewyższa wartość ich wymarzonego M, nawet po remoncie, do tego jeszcze wymagany coraz wyższy wkład własny…
Bank zgadza się udzielić kredytu hipotecznego na zakup mieszkania oraz pożyczki hipotecznej na pozostałe koszty i wydatki. Zabezpieczeniem spłaty kredytu jest oczywiście hipoteka ustanowiona na nabytym mieszkaniu. Jako zabezpieczenie spłaty pożyczki bank wymaga ustanowienia hipoteki na innej nieruchomości… a młodzi innej nieruchomości nie posiadają… Czy muszą pożegnać się z marzeniami o własnym gniazdku? Czy zamiast niżej oprocentowanej pożyczki hipotecznej muszą zaciągnąć zdecydowanie droższy kredyt gotówkowy? Niekoniecznie!
Co mogą w takim razie zrobić? Jak korzystnie wybrnąć z tej sytuacji? Dowiesz się czytając dalej:
Dział IV księgi wieczystej HIPOTEKA
Dział IV księgi wieczystej zarezerwowany jest tylko i wyłącznie dla wpisów dotyczących hipotek, jakimi obciążona jest dana nieruchomość. Czym w ogóle jest hipoteka? Jest to forma zabezpieczenia interesów wierzyciela (najczęściej wierzycielem jest osoba lub instytucja udzielająca kredytu czy pożyczki, ale nie tylko). Hipoteki kojarzą Ci się pewnie przede wszystkim z bankami i kredytami hipotecznymi. Masz rację. To właśnie w tym miejscu i w ten sposób (między innymi) banki zabezpieczają sobie spłatę kredytu przez kredytobiorcę. Oczywiście z tej formy zabezpieczenia mogą korzystać również inne, poza-bankowe, podmioty udzielające pożyczek. A także – co dla niektórych może być zaskoczeniem – zwykłe osoby fizyczne, nie prowadzące działalności gospodarczej związanej z finansami, udzielające komuś jednorazowo prywatnej pożyczki. Tak, dobrze zrozumiałeś – i Ty pożyczając pieniądze np. szwagrowi możesz dla zabezpieczenia spłaty wpisać się do księgi wieczystej jego nieruchomości jako wierzyciel hipoteczny. Jak dokładnie to zrobić napiszę w oddzielnym poście.
Idąc dalej wątkiem kredytów i pożyczek – w dziale IV księgi wieczystej dłużnika może być wpisana hipoteka na rzecz każdego dowolnego przedsiębiorstwa czy osoby prawnej, której nasz wierzyciel sprzedał dług – mam na myśli firmy windykacyjne. To nadal nie wszystkie możliwości wierzycieli hipotecznych. Niestety na wielu właścicielach nieruchomości ciążą długi w ZUSie, urzędzie skarbowym czy też z tytułu niezapłaconych podatków od nieruchomości… Stąd właśnie hipoteki na rzecz ZUSu, urzędu skarbowego czy jednostek samorządu terytorialnego – gmin i miast.
Wpisy hipotek różnią się nie tylko typem wierzyciela hipotecznego. Samych hipotek jest kilka rodzajów. Przede wszystkim dzielą się na umowne i przymusowe.
Hipoteka umowna
Jak nietrudno wywnioskować z nazwy hipoteki umowne powstają wskutek zgodnej umowy stron, tzn. dłużnik godzi się na takie zabezpieczenie długu – mało tego – sam składa wniosek do sądu o wpis tej hipoteki (w treści aktu notarialnego bądź na odpowiednim sądowym formularzu). Hipoteki umowne są wpisywane przede wszystkim na rzecz banków – jako zabezpieczenie spłaty kredytów hipotecznych, wynikają z umowy kredytowej zawartej pomiędzy dłużnikiem (kredytobiorcą) a wierzycielem (bankiem). Również hipoteka na rzez prywatnego pożyczkodawcy będzie hipoteką umowną – obowiązek jej ustanowienia wynika bowiem z umowy pomiędzy biorącym a udzielającym pożyczki.
W praktyce można napotkać w księgach wieczystych także wpisy hipotek umownych na rzecz PKP (tak, Polskich Kolei Państwowych), WAM (Wojskowej Agencji Mienia) czy innych przedsiębiorstw państwowych. Skąd się biorą? Do ich wpisania dochodziło w następujących sytuacjach: Ktoś mieszkał w tzw. mieszkaniu zakładowym (tzn. wynajmował je od pracodawcy, jakim było przedsiębiorstwo państwowe, na preferencyjnych warunkach – w przeszłości bardzo często spotykana sytuacja). Zdecydował się wykupić to mieszkanie na własność (mieszkanie takie zostaje wyodrębnione jako oddzielna nieruchomość z własną księgą wieczystą – o ile wcześniej już nie miało własnej księgi wieczystej). Najczęściej nabywca płacił za takie mieszkanie preferencyjną, niższą od rynkowej, kwotę, a do tego miał możliwość płatności w ratach, a na zabezpieczenie spłaty tych rat ustanawiał właśnie hipotekę umowną obciążającą nabywane mieszkanie.
Obecnie hipoteka umowna jest po prostu hipoteką. Jednak jeszcze kilka lat temu istniały dwa rodzaje hipotek umownych: zwykła i kaucyjna. Z uwagi na fakt, że hipoteką zabezpieczane są zwykle zobowiązania wieloletnie (np. kredyty hipoteczne nawet na 30 lat) w ogromnej ilości ksiąg wieczystych nadal widnieją wpisy hipotek z podziałem na zwykłe i kaucyjne. Dlatego wyjaśnię tu różnicę:
– hipoteki zwykłe zabezpieczały wierzytelność o określonej, znanej z góry wysokości, np. kapitał kredytu, o hipotece zwykłej mówiło się „hipoteka w sumie / w kwocie ….” i tu była konkretna wartość, konkretna kwota w danej walucie,
– hipoteki kaucyjne z kolei zabezpieczały wierzytelność o nieznanej z góry wysokości, w kwocie nie dającej się sprecyzować w chwili ustanawiania i wpisu hipoteki do księgi wieczystej, np. odsetki od kredytu, ale również odsetki karne, koszty windykacji należności, o hipotece kaucyjnej mówiło się „hipoteka do sumy / do kwoty …”.
Praktyka banków w tamtym czasie wyglądała w ten sposób, że na zabezpieczenie spłaty kredytów dłużnicy ustanawiali hipotekę zwykłą w kwocie kapitału zaciągniętego kredytu oraz hipotekę kaucyjną do kwoty stanowiącej wielokrotność – najczęściej 1,5 razy lub 2 razy kwota kapitału kredytu (lub nawet więcej w zależności od regulaminów wewnętrznych i procedur danego banku). Na podobnych zasadach, według takiego schematu, ustanawiane były wszystkie inne hipoteki umowne ustanawiane na rzecz innych wierzycieli.
Obecnie hipoteki, po prostu „hipoteki” są jakby hipotekami kaucyjnymi, ustanawiane są do określonej maksymalnej kwoty mającej pokryć samo zadłużenie wraz z odsetkami i ewentualnymi kosztami windykacji.
Wierzytelność zabezpieczona hipoteką opisana jest w Podrubryce 4.4.1 Treść hipoteki (roszczenia), przede wszystkim w polach: 4.4.1.1 Rodzaj hipoteki (roszczenia), 4.4.1.2 Suma, 4.4.1.3 Suma słownie, 4.4.1.4 Waluta sumy.
Hipoteka przymusowa
Obok hipotek umownych istnieją również, na nieszczęście dłużników, hipoteki przymusowe. Ustanawiane na rzecz:
– ZUSu celem zabezpieczenia spłaty zaległych składek,
– urzędu skarbowego celem zabezpieczenia spłaty zaległości podatkowych
– jednostek samorządu terytorialnego, czyli miast i gmin celem zabezpieczenia spłaty zaległości w płatności podatku od nieruchomości.
Jak sama nazwa wskazuje hipoteki te wpisywane są „przymusowo”, bez względu na zdanie właściciela nieruchomości, nawet wbrew jego woli. Oczywiście przy zachowaniu odpowiednich procedur formalnych i urzędowych. Jeszcze kilkanaście lat temu obowiązywały przepisy, według których hipoteka przymusowa istniała i obowiązywała nawet pomimo braku wpisu w księdze wieczystej! Wyobrażasz sobie to ryzyko nabywcy nieruchomości, nieświadomego, że nabywana nieruchomość jest obciążona hipoteką? Na szczęście przepisy te już nie obowiązują i odeszły w niepamięć… Obecnie hipoteka, aby nieść za sobą jakiekolwiek skutki musi być wpisana do księgi wieczystej.
Hipoteka na udziale
Pojawić się może pytanie co w przypadku, gdy pożyczkę chce wziąć i zabezpieczyć jej spłatę hipoteką jeden ze współwłaścicieli nieruchomości – bez udziału pozostałych współwłaścicieli. Co w takiej sytuacji? Nie może ustanowić hipoteki? Może hipoteką obciążyć całą nieruchomość? Co na to pozostali współwłaściciele? Czy to im zagraża? Ogranicza ich własność? Czy wymagana jest ich zgoda? Czy mogą się sprzeciwić? Czy ponoszą jakieś ryzyko finansowe?
Wygląda to tak: Współwłaściciel może obciążyć hipoteką swój udział w nieruchomości – tylko i wyłącznie swój udział, pozostałe udziały nie będą obciążone. Nie wymaga to zgody pozostałych współwłaścicieli, mogą oni nawet dowiedzieć się o tym dopiero po jakimś czasie, jak już hipoteka będzie ustanowiona. Pozostali współwłaściciele nie są w żaden sposób obciążeni długiem tego jednego współwłaściciela, w żaden sposób nie są zobligowani do spłaty, gdyby dłużnik sam nie spłacał, ich udziały w żaden sposób nie są narażone na zajęcie, gdyby dłużnik długu nie spłacał albo gdyby sam jego udział okazał się nagle z różnych przyczyn niewystarczającym zabezpieczeniem.
Oczywiście w księdze wieczystej jest to odpowiednio oznaczone: we właściwym polu (Pole 4.4.1.6 Udział) w dziale IV wpisany jest numer obciążonego udziału i czytając księgę wieczystą dokładnie wiemy, który udział jest obciążony, a które nie są.
Hipoteka na łączna
Można powiedzieć, że pewnego rodzaju przeciwieństwem hipoteki na udziale jest hipoteka łączna. Hipoteka łączna to jedna hipoteka, zabezpieczająca konkretne zobowiązanie wynikające z jednej umowy, ale obciążająca kilka nieruchomości, wpisane do kilku (co najmniej dwóch – lub więcej) ksiąg wieczystych. W jakich przypadkach się z nią spotkamy? Kiedy wierzyciel uzna, że wartość pojedynczej nieruchomości jest zbyt niska, aby zabezpieczyć spłatę całego długu i musi być zabezpieczona na kilku nieruchomościach, np. bierzemy w banku pożyczkę hipoteczną w kwocie 150 tys zł i jako zabezpieczenie ustanawiamy na rzecz banku hipotekę łączną na naszym mieszkaniu wartym 120 tys zł i działce wartej 80 tys.
Hipoteka taka może zostać ustanowiona od razu przy zaciąganiu zobowiązania – tak jak w powyższym przykładzie lub stać się tego typu hipoteką w jakiś czas po powstaniu długu, którego spłatę zabezpiecza – np. w sytuacji, gdy pierwotnie była wpisana w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości gruntowej składającej się z kilku działek, a jakiś czas później któraś z działek z jakiegoś powodu została odłączona i została dla niej założona oddzielna księga wieczysta – hipoteka podąża za tą odłączoną działką, z urzędu jest przez sąd „przenoszona”, czyli przepisywana do nowo-założonej księgi wieczystej i razem z hipoteką pierwotnie wpisaną w pierwszej księdze wieczystej stanowią już hipotekę łączną. Obowiązkowo wypełnione będzie wtedy Pole 4.4.1.12 Księga współobciążona.
To niewiele opcji? Możliwa jest także wersja mieszana – hipoteka łączna ustanowiona na nieruchomości w jednej księdze wieczystej i na udziale w innej nieruchomości w innej księdze wieczystej. Nietypowy przypadek? Niekoniecznie. Kupując na kredyt mieszkanie stanowiące nieruchomość lokalową (przypominam, że właściciel nieruchomości lokalowej jest również współwłaścicielem lub współużytkownikiem wieczystym nieruchomości stanowiącej grunt pod i wokół bloku i samego bloku, dla której prowadzona jest odrębna księga wieczysta – więcej szczegółów znajdziesz tutaj). Bank wymaga, aby na zabezpieczenie kredytu kredytobiorca ustanowił hipotekę łączną na zakupionej nieruchomości lokalowej oraz na udziale w nieruchomości wspólnej. Nie każdy bank tego wymaga, ale wiele banków ma takie właśnie procedury i trudno praktyce takiej odmówić sensu i logiki.
To wciąż nie wszystkie opcje dotyczące hipotek. Co powiesz na hipotekę wpisaną w księdze wieczystej nieruchomości wcale nie należącej do dłużnika, a do osoby trzeciej? Sytuacja jak najbardziej możliwa i nierzadko spotykana w praktyce. Z czego wynika? Skąd miałaby się taka hipoteka wziąć i dlaczego ktoś miałby się na to zgodzić – spytasz. Godzić się na to, aby obciążać własną nieruchomość hipoteką na zabezpieczenie cudzego długu?
W tym miejscu przypomnę historię, którą przytoczyłam na wstępie tego artykułu – o młodych małżonkach, którym do uzyskania kredytu na zakup i urządzenie swojego pierwszego wspólnego gniazdka brakuje dodatkowej nieruchomości na zabezpieczenie zobowiązań. Tu z pomocą przychodzą rodzice, którzy wspaniałomyślnie zgadzają się udostępnić własne mieszkanie jako zabezpieczenie i zgadzają się na wpis hipoteki w ich księdze wieczystej. Przypadek bynajmniej nie nietypowy. Dłużnikami (kredytobiorcami) pozostają młodzi i to oni są zobowiązani do płacenia rat kredytu, rodzice nie są za spłatę kredytu odpowiedzialni – jedynie muszą liczyć się z ryzykiem, że ich mieszkanie może zostać zlicytowane, jeśli młodzi ze spłatą kredytu będą zalegać…
Więcej szczegółów na temat hipotek w kolejnym wpisie.
Tymczasem podziel się informacjami, które właśnie przeczytałeś ze znajomymi – udostępnij ten artykuł na Facebooku i zachęć wszystkich zainteresowanych do jego przeczytania!
Dla miłośników paragrafów:
Ustawa z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. 1982 Nr 19 poz. 147 ze zm., tekst jednolity Dz. U. 2017 poz. 1007)
Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 15 lutego 2016 roku w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym (Dz. U. 2016 poz. 312 ze zm. Dz. U. 2016 poz. 410 i Dz. U. 2017 poz. 1504)
