W części I artykułu przeczytałeś (a jeśli jeszcze nie przeczytałeś to przeczytaj tutaj) o dwóch zasadach decydujących o tym kto może poznać wpisy w księgach wieczystych, kto może przeglądać dokumenty, na podstawie których wpisów tych dokonano i jakie ma to konsekwencje w praktyce.
To jednak jeszcze nie koniec zasad regulujących funkcjonowanie ksiąg wieczystych.
Zasada rękojmi wiary publicznej KW
To najważniejsza zasada związana z funkcjonowaniem ksiąg wieczystych. Nadaje sens ich istnieniu. To fundament bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami! Zasada ta mówi, że treść księgi wieczystej rozstrzyga na korzyść tego, kto nabył prawo od osoby uprawnionej według treści księgi wieczystej. Mówiąc prostszym językiem: jeśli kupisz nieruchomość od osoby, która w dziale II jej księgi wieczystej wpisana będzie jako właściciel to umowa kupna jest ważna, nawet jeśli okazałoby się, że osoba ta właścicielem wcale nie była.
Jest jedno zastrzeżenie: nabycie prawa od osoby wpisanej w księdze wieczystej, a w rzeczywistości nieuprawnionej jest skuteczne, pod warunkiem „dobrej wiary” (łac. bona fide) nabywcy prawa. Dobra wiara oznacza, że nabywca nie jest świadomy tego, że nabywa prawo od osoby nieuprawnionej i obiektywnie nie ma możliwości się tego dowiedzieć, zachowując podstawową ostrożność.
W praktyce obowiązywanie tej zasady nie zwalnia nabywcy nieruchomości z obowiązku zapoznania się – poza treścią księgi wieczystej – również z innymi dokumentami, a także z obowiązku sprawdzenia, w czyim posiadaniu jest nieruchomość oraz czy nie jest objęta małżeńską wspólnością majątkową – to podstawowe starania, które warunkują istnienie „dobrej wiary”.
Od zasady tej istnieje szereg odstępstw. Przede wszystkim rękojmię wyłącza zamieszczona w księdze wieczystej wzmianka o wniosku czy ostrzeżenie o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Wyłącza ją również wzmianka o skardze na orzeczenie referendarza sądowego, o apelacji lub kasacji. Rękojmia jest wyłączona do czasu wykreślenia wzmianki czy ostrzeżenia z księgi wieczystej.
Rękojmia nie osłania wpisów w dziale I-O. Nie działa też przeciwko prawu dożywocia, prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy, decyzjom organów administracji państwowej, służebności drogi koniecznej i służebności przesyłu.
Na koniec praktyczna uwaga, ostrzeżenie i rada. Tak, żebyś miał jasność jak interpretować pewną konkretną, nierzadką okoliczność. W sytuacji, gdy w księdze wieczystej jako właściciel wpisana jest osoba już nieżyjąca, jest przeprowadzone postępowanie spadkowe, spadkobiercy dysponują prawomocnym postanowieniem sądu w sprawie o dziedziczenie (lub zarejestrowanym Aktem Poświadczenia Dziedziczenia sporządzonym przez notariusza) i chcą nieruchomość sprzedać. Oczywiście mogą to zrobić i nie muszą przed sprzedażą ujawniać się księdze wieczystej. Jest to często praktykowane i ani pośrednicy nieruchomości ani notariusze tego nie unikają. Jednak jako nabywcy takiej nieruchomości musimy być świadomi, że podejmujemy pewne ryzyko – sytuacja taka wyłącza bowiem rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych. Nawet jeśli w dziale III brak jest wpisanego ostrzeżenia o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym polegającej na przysługiwaniu prawa własności spadkobiercom. Zasadę rękojmi należy stosować wprost: spadkobiercy osobiście nie byli wpisani w księdze wieczystej, więc w stosunku do nich nie działa.
Zasada pierwszeństwa praw wpisanych
Pewnie należałoby doprecyzować i powiedzieć „zasada pierwszeństwa praw wpisanych jako pierwsze”. Zgodnie z ogólną zasadą zapisaną w Kodeksie cywilnym prawo powstałe wcześniej ma pierwszeństwo przed prawem powstałym później. Ma tu zastosowanie chronologia. Jednak w przypadku ksiąg wieczystych wygląda to nieco inaczej. Pierwszeństwo ma to prawo, które do księgi zostało wpisane – przed prawem, które w księdze wieczystej nie widnieje – bez względu na datę powstania tych praw. Również wśród praw już w księdze wieczystej wpisanych chronologia jest istotna – tu z kolei liczy się moment złożenia wniosku o wpis danego prawa. Pierwszeństwo ma to prawo, o wpisanie którego wniosek złożono jako pierwszy.
W praktyce zasada ta ma szczególne znaczenie w przypadku działu IV i wpisanych w nim hipotek. Jeśli dłużnik staje się niewypłacalny i konieczna jest licytacja nieruchomości – roszczenia wierzycieli hipotecznych będą zaspokojone właśnie w tej kolejności, w jakiej były w księdze wieczystej wpisane hipoteki zabezpieczające dane wierzytelności. Jeśli tylko nieruchomość zostanie sprzedana za odpowiednio wysoką cenę to pierwszy wierzyciel hipoteczny (ten, na rzecz którego hipoteka była wpisana jako pierwsza) otrzyma całość swojej wierzytelności, a jeśli coś z ceny sprzedaży zostanie dostanie to kolejny wierzyciel hipoteczny. Środki na zaspokojenie wierzytelności nie będą np. rozdzielane pomiędzy wierzycieli hipotecznych proporcjonalnie do wielkości hipotek czy w żaden inny sposób.
Zasada superficies solo cedit
łac. „to, co jest na powierzchni przypada gruntowi”
Na koniec jeszcze jedna zasada. Związana z księgami wieczystymi może nie wprost, ale pośrednio związana zdecydowanie. W praktyce oznacza, że każdy budynek czy budowla wybudowana na danej działce (w sposób, który trwale je z tą działką wiąże) jest częścią składową gruntu i stanowi własność osoby będącej właścicielem tej działki. Budynki i budowle jako części składowe gruntu nie mogą być przedmiotem odrębnej własności ani innych praw. Nie mogą być przedmiotem obrotu oddzielnie od gruntu, na którym są posadowione.
Specyficznym wyjątkiem od tej zasady jej użytkowanie wieczyste, kiedy to właścicielem budynku posadowionego na działce oddanej w użytkowanie wieczyste jest właśnie jej użytkownik wieczysty, a nie właściciel nieruchomości (gdyż właścicielem jest Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego – szerzej o użytkowaniu wieczystym możesz przeczytać tutaj).
Czyli budując dom na cudzej działce wcale nie jesteś jego właścicielem. I dla określenia prawa własności nie ma znaczenia kto budowę domu sfinansował, kto otrzymał pozwolenie na budowę i załatwiał wszelkie inne formalności z budową związane, kto ma podpisane umowy na dostawę mediów do budynku itp. Właściciel działki jest właścicielem posadowionego na niej domu. Nie ma wyjątków.
Ale zaraz, zaraz – Jakie ma to znaczenie w praktyce? Kto chciałby budować dom na cudzej działce? – spytasz. Jaki właściciel działki miałby się zgodzić na coś takiego, żeby ktoś inny cokolwiek na jego działce budował? Pomyśl jednak na przykład o takiej sytuacji: rodzina – rodzice i trójka dzieci, mają dom, w którym razem mieszkają i dużą działkę za domem. Dzieci dorastają, zakładają swoje rodziny, wyprowadzają się w inne miejsca… Jednak jedna córka – Marcjanna – decyduje się postawić dom zaraz obok domu rodziców, konkretnie na działce za domem. Rodzice nie mają absolutnie nic przeciwko temu. Dlaczego mieliby mieć? W końcu to ich córka, do tego są przeszczęśliwi, że będą mieli wnuki tak blisko siebie. Podpisują zgodę na wybudowanie kolejnego domu na należącej do nich działce. Nikt nie widzi potrzeby wydzielania odrębnej działki i przekazywania jej córce w darowiźnie – w końcu to dodatkowe koszty na geodetę, notariusza, opłaty sądowe… a przecież to nic nie zmieni! Właśnie tu się mylą – zmienić może bardzo wiele.
Córka buduje dom na działce rodziców, wraz z mężem zaciąga na jego budowę i wyposażenie ogromny kredyt na wiele wiele lat. Wraz z małymi dziećmi rozpoczynają szczęśliwe wspólne życie w nowym domu i tak mija kilka lat. Nieszczęście sprawia, że rodzice (właściciele działki) w ciągu kilku miesięcy, jedno za drugim, ciężko się rozchorowują i schodzą z tego świata… Ich działka oraz – uwaga! – wraz z działką oba (!) domy – zarówno ten starszy, wybudowany przez rodziców, jak i nowszy – wybudowany przez córkę – wchodzą do masy spadkowej! Czyli brat i siostra Marcjanny, jako spadkobiercy stają się współwłaścicielami działki oraz, co za tym idzie, domu rodziców oraz domu siostry! Teoretycznie jako współwłaściciele mogą się w nim zameldować i zamieszkać. Aby Marcjanna formalnie stała się jedyną właścicielką swojego kawałka działki i swojego domu jednak konieczny jest podział geodezyjny, wydzielenie jej działki i zrobienie działu spadku, tak aby stała się ona jego jedyną właścicielką. Pytanie tylko czy relacje pomiędzy rodzeństwem są wystarczająco pełne miłości i wolne od zazdrości, żeby nie powstały tu żadne nieporozumienia na tle finansowym i żeby Marcjanna nie musiała drugi raz płacić za swój dom…
Uwaga! Powiedz znajomym, żeby nie czerpali wiedzy na temat obowiązującego w Polsce prawa z amerykańskich filmów! Wyżej opisana ostatnia zasada jest dokładnym przeciwieństwem prawa obowiązującego w Stanach Zjednoczonych. Koniecznie poleć innym ten wpis po to, aby nie byli zdziwieni kiedy będzie już za późno…
Dla miłośników paragrafów:
Ustawa z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. 1982 Nr 19 poz. 147 ze zm., tekst jednolity Dz. U. 2017 poz. 1007)
Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 15 lutego 2016 roku w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym (Dz. U. 2016 poz. 312 ze zm. Dz. U. 2016 poz. 410 i Dz. U. 2017 poz. 1504)
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny (Dz. U. 1964 Nr 16 poz. 93 ze zm., tekst jednolity Dz. U. 2018 poz. 1025)
