Dział II księgi wieczystej Własność

Pozwól, że opowiem Ci historię:

Szczepan zapragnął zostać inwestorem. Inwestorem w nieruchomości. Inwestorem w kamienice. Obrał strategię małych kroczków – postanowił odkupywać ułamki kamienicy po kolei od skłóconych współwłaścicieli. Znalazł interesującą kamienicę. Z pomocą fachowców dokonał jej oględzin i przede wszystkim wykonał niezbędne wyliczenia w Excelu i już wiedział ile maksymalnie może zapłacić za całość, wliczając w to koszty transakcyjne, aby inwestycja miała sens i była opłacalna. Pierwszy z ponad czterdziestu współwłaścicieli sam zgłosił się do Szczepana chętny do sprzedaży swojego maleńkiego – wynoszącego zaledwie 1/72 – udzialiku. Po krótkich negocjacjach Szczepanowi udało się nabyć ten udzialik nawet 5% poniżej zakładanej maksymalne ceny. Zachęcony pierwszym sukcesem kontynuował dzieło. Rozpoczął rozmowy z kolejnymi współwłaścicielami, którymi byli akurat małżonkowie. Szczepan sprawdził w księdze wieczystej i przy danych każdego z małżonków zobaczył udział 6/72. Zsumował to sobie do 12/72, dokonał proporcjonalnych obliczeń i już wiedział na jaką maksymalną cenę może się zgodzić. Ku zaskoczeniu Szczepana sprzedający zgodzili się na cenę aż 30% niższą od jego zakładanego maksimum. Dumny z siebie Szczepan szybko podpisał akt notarialny i zapłacił. Cieszył się tym bardziej, ponieważ sprzedający to byli mili starsi państwo, którzy akurat z większością pozostałych współwłaścicieli nie byli w konflikcie. Szczepan wiedział, że poinformują pozostałych o tym, za jaką cenę sprzedali swoją część – a to ułatwi mu uzyskanie proporcjonalnej, równie niskiej ceny od innych współwłaścicieli. Radość Szczepana nie trwała jednak długo – a konkretnie do dnia otrzymania z sądu zawiadomienia o wpisaniu go do księgi wieczystej. Szczepan nie bardzo mógł zorientować się w treści zawiadomienia, dlatego sprawdził przez Internet treść księgi wieczystej – i znalazł tam coś, co mu się bardzo nie spodobało: był wpisany jako współwłaściciel jedynie 6/72 części kamienicy, a przecież powinien być wpisany w 12/72! Coś tu było nie tak, ktoś popełnił błąd. Szczepan zrobił coś, o czym nie pomyślał wcześniej – pierwszy raz zsumował wszystkie udziały, ale wyszło mu równiutko 1 – razem z jego udziałem wpisanym jako 6/72 – gdyby było 12/72 to już przekroczyłoby 1. Szczepan nie mógł tego zrozumieć, nie dostrzegał zmian wśród nazwisk i ułamków pozostałych współwłaścicieli. Szybko udał się do notariusza, u którego podpisywał umowę kupna udziałów od sympatycznego małżeństwa. Tam zostało mu wyjaśnione, że tak właśnie w księgach wieczystych ujmowany jest wpis własności czy współwłasności małżonków – przy danych osobowych zarówno męża, jak i żony wpisywany jest ułamek stanowiący cały nalężący do nich udział – udział należący do nich wspólnie, a nie do każdego z nich z osobna. Mówi o tym adnotacja w sąsiednim polu o treści „wspólność ustawowa majątkowa małżeńska”. Widząc taki wpis wiemy, żeby udział ten liczyć tylko raz, a nie podwójnie! Szczepan niestety tego nie wiedział…

Co jeszcze należy wiedzieć o wpisach w dziale II księgi wieczystej, aby uniknąć błędów, które mogą nas drogo kosztować – tak jak Szczepana? Czytaj dalej, aby się dowiedzieć…

Dział II księgi wieczystej – WŁASNOŚĆ

Jak sama nazwa wskazuje zawiera informacje o tym kto jest właścicielem danej nieruchomości. Ale nie tylko – znajdziemy tu też dane współwłaścicieli, użytkowników czy współużytkowników wieczystych czy uprawnionych z tytułu spółdzielczego własnościowego prawa.

Wpisy osób (fizycznych lub prawnych), którym przysługuje każde z tych praw (prawo własności, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo użytkowania wieczystego itd.) wyglądają bardzo podobnie, główne różnice pojawiają się w opisach pól księgi wieczystej.

Bardzo duże różnice w wyglądzie wpisów danych osób uprawnionych pojawiają się w zależności od tego kto jest wpisany, ile jest osób wpisanych i na jakich zasadach. Konkretnie wygląda to tak:

Podstawowa, najprostsza sytuacja, w której dana nieruchomość ma tylko jednego właściciela. W polu 2.2.1.2. Wielkość udziału w Podrubryce 2.2.1 Udział widnieje wtedy zapis 1/1.

Dane właściciela – w zależności kto nim jest – będą widoczne:

– jeśli właścicielem nieruchomości jest Skarb Państwa w Podrubryce 2.2.2 Skarb Państwa w polach: 2.2.2.1 Udział w prawie, 2.2.2.2 Nazwa, 2.2.2.3 Siedziba, 2.2.2.4 REGON, 2.2.2.5 Rola instytucji, 2.2.2.6 KRS,

– jeśli właścicielem jest jednostka samorządu terytorialnego (województwo, powiat, gmina) w Podrubryce 2.2.3 Jednostka samorządu terytorialnego (związek międzygminny) w polach: 2.2.3.1 Udział w prawie, 2.2.3.2 Nazwa, 2.2.3.3 Siedziba, 2.2.3.4 REGON, 2.2.3.5 Nazwa uprawnionego, 2.2.3.6 Siedziba uprawnionego, 2.2.3.7 REGON uprawnionego,

– jeśli właścicielem jest osoba prawna lub jednostka nieposiadająca osobowości prawnej w Podrubryce 2.2.4 Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną w polach: 2.2.4.1 Udział w prawie, 2.2.4.2 Nazwa, 2.2.4.3 Siedziba, 2.2.4.4 REGON, 2.2.4.5 Stan przejściowy, 2.2.4.6 KRS,

– dla osoby fizycznej w Podrubryce 2.2.5 Osoba fizyczna w polach: 2.2.5.2 Imię pierwsze, 2.2.5.3 Imię drugie, 2.2.5.4 Nazwisko / pierwszy człon nazwiska złożonego, 2.2.5.5 Drugi człon nazwiska złożonego, 2.2.5.6 Imię ojca, 2.2.5.7 Imię matki, 2.2.5.8 PESEL

W przypadku, gdy dana nieruchomość ma kilku współwłaścicieli (czy też współużytkowników wieczystych lub współuprawnionych z tytułu spółdzielczego własnościowego prawa) w księdze wieczystej muszą być wymienieni wszyscy. Poza danymi osobowymi każdego z nich ważne jest Pole 2.2.1.2 Wielkość udziału, w którym wpisany będzie ułamek zwykły określający ich udział. Może to być proste 1/2 czy 1/3, bardziej nietypowe jak 28/72 aż po skomplikowane 24875/1028361. Wszystkie ułamki z poszczególnych pól w dziale II danej księgi wieczystej muszą oczywiście sumować się do 1, czyli do całości.

Obok pola Wielkość udziału wypełnione będzie również Pole 2.2.1.1 Numer udziału w prawie w Podrubryce 2.2.1 Udział oraz Pole Udział w prawie przy danych osobowych każdego ze współwłaścicieli. Dzięki temu wiemy który ułamek określający wielkość udziału przyporządkowany jest któremu konkretnemu współwłaścicielowi.

Szczególnym przypadkiem, kiedy w dziale II wymienionych będzie wielu współwłaścicieli będzie księga wieczysta prowadzona dla nieruchomości gruntowej, na której posadowiony jest budynek wielolokalowy, z którego wyodrębniono lokale stanowiące odrębne nieruchomości i posiadające własne księgi wieczyste.

zrzut

Jak widać w Rubryce 2.3 Właściciel wyodrębnionego lokalu nie ma danych osobowych konkretnych właścicieli poszczególnych lokali. Jest Pole 2.3.0.3 Wielkość udziału z konkretnym ułamkiem obrazującym wielkość udziału w nieruchomości wspólnej. Jest Pole 2.3.0.5 Numer lokalu z numerem lokalu, któremu przysługuje ten udział. I jest Pole 2.3.0.4 Numer księgi z numerem księgi wieczystej prowadzonej dla tego lokalu. Dzięki temu rozwiązaniu w przypadku zmiany właściciela danego lokalu (sprzedaż, darowizna, spadek itp.) zmianę należy nanieść jedynie w księdze wieczystej tego konkretnego lokalu bez konieczności nanoszenia zmian w księdze wieczystej macierzystej.

Rada – zawsze sprawdzaj księgę wieczystą macierzystą i wpisy w jej dziale II! Jeśli chcesz nabyć nieruchomość lokalową (lub już ją posiadasz) zajrzyj do księgi wieczystej prowadzonej dla bloku i działki – porównaj wielkość udziału w nieruchomości wspólnej w obu księgach wieczystych, datę użytkowania wieczystego, numer swojego lokalu i numer swojej księgi wieczystej i czy w ogóle Twój lokal jest ujęty w dziale II księgi wieczystej macierzystej. Błędy i braki w tym zakresie nie są niestety rzadko spotykane… Na szczęście w większości przypadków sprostowanie tego typu niezgodności nie stanowi większego problemu – wystarczy złożyć wniosek o sprostowanie na podstawie dokumentów już znajdujących się w aktach księgi wieczystej.

W niektórych księgach wieczystych prowadzonych dla nieruchomości wspólnych zdarzyć się może, że przy wielkości udziału wpisane będą nie numer lokalu, ale dane osobowe jest właściciela. Dawniej, przez krótki czas, obowiązywała w sądach taka praktyka – szybko jednak sądy od tego odeszły, gdyż generowało to więcej pracy, większe koszty dla składających wnioski o zmianę wpisów w księgach wieczystych i wyższe ryzyko pomyłek.

Małżonkowie jako właściciele

Najbardziej powszechny przypadek – między małżonkami panuje ustrój ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej. Zapis w księdze wieczystej będzie w tej sytuacji nietypowy, bo wpisane będą dwie osoby, ale jeden ułamek:

Chcąc zsumować ułamki wyszłoby nam oczywiście 2, ale zapis w Polu 2.2.1.3 Rodzaj wspólności: „wspólność ustawowa” mówi nam, żeby tych ułamków nie sumować, ale traktować jako jedną i tą samą wartość.

Małżonkowie mogą też być razem, na zasadach wspólności majątkowej małżeńskiej, współwłaścicielami danej nieruchomości razem z innymi osobami. Zapis takiej sytuacji wygląda tak:

I tutaj chcąc zsumować wszystkie ułamki otrzymalibyśmy wynik przekraczający 1. Jednak gdy ułamek przypisany małżonkom uwzględnimy tylko raz – suma wyniesie równe 1.

Zapis taki, bez dzielenia udziału małżonków na dwa równe ułamki, bierze się z zasady, że małżonkowie posiadając wspólną własność na zasadach wspólności majątkowej małżeńskiej nie mogą swobodnie i niezależnie od siebie dysponować każdy swoją „połówką”. Sprzedać czy darować mogą tylko całość, wspólnie we dwoje. Oddzielnie mogą, a nawet muszą, dysponować wspólną własnością w testamencie – bo wspólność ustawowa wygasa z chwilą śmierci jednego z małżonków.

Co w przypadku, gdy małżonkowie rozwiodą się, sąd orzeknie ich separację lub zawrą umowę o rozdzielności majątkowej?

Po złożeniu stosownych dokumentów do księgi wieczystej (postanowienie sądu orzekające separację, rozwód czy akt notarialny – umowę rozdzielności majątkowej małżeńskiej) sąd podzieli udział małżonków (czy już byłych małżonków) na dwie równe części i przy każdej osobie w polu udział będzie wpisany nowy, mniejszy o połowę udział. Z kolei pole wspólność ustawowa będzie już puste, nie będzie w nim wpisu.

W przypadku małżonków w księdze wieczystej możemy też napotkać w Polu 2.2.1.3 Rodzaj wspólności zapis: „rozszerzona wspólność majątkowa małżeńska”. Kluczowe jest tu słowo: „Rozszerzona” – już nie ustawowa. Taki zapis jest efektem sytuacji, w której początkowo właścicielem było jedno z małżonków, a następnie we dwoje zawarli umowę rozszerzającą ustawową wspólność i teraz właścicielami są razem, we dwoje – i ma to taką samą interpretację i konsekwencje, jak gdyby byli właścicielami razem na zasadach wspólności ustawowej.

Podobnymi zasadami jak w przypadku małżonków rządzi się wpis wspólników spółki cywilnej. W tym przypadku również w Podrubryce 2.2.5 Osoba fizyczna będą wpisane w poszczególnych polach dane osobowe poszczególnych wspólników, a w Polu 2.2.1.2 Wielkość udziału przy numerze udziału w prawie każdego ze wspólników ta sama wartość udziału (1/1 czy np. 1/2 w przypadku, gdy wraz ze spółką są inni współwłaściciele). W Polu 2.2.1.3 Rodzaj wspólności będzie wpisane „wspólność łączna wspólników spółki cywilnej”.

I już wiemy, żeby w takim przypadku również każdy ułamek brać pod uwagę tylko raz, czyli np. w tym przypadku spółka ma tylko 1/3, a nie 2/3. Jeszcze raz zwracam uwagę – jako właściciele (czy współwłaściciele wpisani są imiennie wspólnicy, a nie spółka).

Zupełnie inaczej wygląda wpis własności (czy współwłasności, użytkowania wieczystego, spółdzielczego własnościowego prawa) na rzecz spółki z ograniczoną odpowiedzialnością czy spółki akcyjnej, czyli spółek prawa handlowego, posiadających osobowość prawną. W Podrubryce 2.2.4 Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną w poszczególnych polach będą wpisane dane spółki, a nie poszczególni wspólnicy czy akcjonariusze. Nie będzie też żadnego oznaczenia wspólności ani powielania tego samego ułamka.

Osobowość prawną mają też: Skarb Państwa, jednostki samorządu terytorialnego (gmina, miasto, powiat) czy spółdzielnie mieszkaniowe. Jednostki te wpisane będą w księgach wieczystych samodzielnie, podobnie jak pojedynczy właściciele – osoby fizyczne. Znajdziemy je najczęściej w księgach wieczystych prowadzonych dla nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste – gdyż właścicielami takich gruntów są właśnie Skarb Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego.

Poniżej pól zawierających dane właściciela (czy współwłaścicieli / uprawionych), bez względu na to ilu ich jest i bez względu na to, dla jakiego typu nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta widnieją podstawy poszczególnych wpisów. Informacje o podstawach wpisów widnieją również we wszystkich pozostałych działach księgi wieczystej, jednak w dziale drugim są one szczególnie istotne. Stąd dowiemy się kto nieruchomość kupił (akt notarialny – umowa sprzedaży), kto dostał (akt notarialny – umowa darowizny), a kto odziedziczył (postanowienie sądu w sprawie o stwierdzenie nabycia spadku lub Akt poświadczenia dziedziczenia). Podstawą nabycia może być również umowa ustanowienia odrębnej własności nieruchomości lokalowej, umowa zniesienia współwłasności, umowa o dział spadku czy umowa o podział majątku wspólnego (po rozwodzie). Z tego miejsca poznamy również dokładną datę nabycia nieruchomości przez danego właściciela.

Informacja o tym, w jaki sposób dana osoba stała się właścicielem danej nieruchomości jest bardzo ważna. W praktyce może mieć ona duże znaczenie dla potencjalnego kupującego – może stanowić punkt wyjścia, podstawę do negocjacji ceny…

Na koniec jeszcze jedna praktyczna wskazówka – a jednocześnie bardzo ważna uwaga: kupując nieruchomość koniecznie zwróć uwagę czy sprzedający są już osobiście wpisani w dziale drugim księgi wieczystej. Czy przypadkiem jako właściciel nie jest wciąż wpisana osoba zmarła, a my chcemy nieruchomość kupić od spadkobierców? Oczywiście możemy to zrobić. Jest to nierzadka praktyka – sprzedający spadkobiercy do aktu notarialnego przedstawiają odpis księgi wieczystej oraz dokument potwierdzający ich prawa do spadku (tj. prawomocne postanowienie sądu w sprawie o stwierdzenie nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia sporządzony przez notariusza). Musimy jednak pamiętać, że taka sytuacja jest bardziej ryzykowna dla kupującego – wyłączona jest bowiem w takim przypadku rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych.

To najważniejsza zasada związana z księgami wieczystymi, która w skrócie mówi, że jeśli nabywamy nieruchomość od osoby wpisanej w księdze wieczystej jako uprawniony to nabycie jest zawsze skuteczne, nawet jeśli osoba ta w rzeczywistości nie posiadała prawa do tej nieruchomości. Działając w dobrej wierze jako kupujący nie możemy ponosić negatywnych konsekwencji, gdyby okazało się, że wpisy te są błędne. Ale ponownie podkreślam – rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych działa tylko w przypadku nabycia bezpośrednio od osoby wpisanej jako właściciel – a nie od jego spadkobierców. Więcej o tej i innych zasadach związanych z księgami wieczystymi przeczytasz w jednym z kolejnych wpisów możesz przeczytać tutaj i tutaj.

A jeśli uważasz ten wpis za pożyteczny polecaj go dalej! Niech jak najwięcej osób nauczy się jak odczytywać tak ważny dokument jakim jest księga wieczysta.

Dla miłośników paragrafów:

Ustawa z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. 1982 Nr 19 poz. 147 ze zm., tekst jednolity Dz. U. 2017 poz. 1007)

Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 15 lutego 2016 roku w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym (Dz. U. 2016 poz. 312 ze zm. Dz. U. 2016 poz. 410 i Dz. U. 2017 poz. 1504)