dział I-Sp – błędy
Dział I-Sp ksiąg wieczystych prowadzonych dla niektórych typów nieruchomości często pozostaje pusty. Dla innych typów nieruchomości obowiązkowo muszą pojawić się w tym dziale pewne zapisy. A jak pojawiają się wpisy to nieuniknionym jest pojawienie się błędów we wpisach. Skąd one się biorą? Z czego wynikają?
Podobnie jak we wszystkich pozostałych działach księgi wieczystej mogą pojawić się tzw. błędy migracji, czyli pomyłki we wpisach powstałe przy przenoszeniu treści papierowych ksiąg wieczystych do wersji elektronicznej. Mogą się tu pojawić literówki, czeskie błędy, błędy w datach użytkowania wieczystego itp. Nie są to zwykle poważne błędy i stosunkowo łatwo jej poprawić i usunąć – wpisy są poprawiane na wniosek uprawnionych, na podstawie dokumentów już znajdujących się w aktach ksiąg wieczystych.
Jak wykryć błąd? Czytając i sprawdzając inne dokumenty, takie jak akt notarialny, wypis z rejestru gruntów / lokali. Czytaj, porównuj, dokładnie sprawdzaj!
Na co szczególnie zwrócić uwagę? Najczęściej pojawiające się pomyłki to:
– Błędny numer księgi wieczystej macierzystej, z której wyodrębniono lokal
Sytuacja dotyczy księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości lokalowej (przypominam – to mieszkanie stanowiące tzw. „pełną własność”, szerzej możesz poczytać tutaj). Z własnością nieruchomości lokalowej związany jest udział we współwłasności bądź współużytkowaniu wieczystym nieruchomości stanowiącej grunt pod i wokół bloku oraz we współwłasności części wspólnych samego bloku (tzw. nieruchomości wspólnej). Dla nieruchomości stanowiącej działkę bądź działki zabudowane blokiem obowiązkowo prowadzona jest oddzielna księga wieczysta – nazywana księgą macierzystą, a numer tej księgi powinien być wpisany w dziale I-Sp każdej księgi wieczystej prowadzonej dla poszczególnych, wyodrębnionych mieszkań. Konkretnie w Podpolu C numer księgi wieczystej, w której ujawniono udział w Polu 1.11.1.6 Udział związany.
Niejednokrotnie spotkałam się z sytuacją, że w polu przeznaczonym do wpisania numeru księgi wieczystej macierzystej wpisany jest powtórnie numer księgi wieczystej prowadzonej dla tego właśnie lokalu. Uważaj na to! To bardzo powszechny błąd, ale na szczęście najłatwiej go sprostować – wystarczy wniosek o sprostowanie na podstawie dokumentów już znajdujących się w aktach księgi wieczystej. Po drugie, jeśli wpisany numer księgi wieczystej macierzystej jest inny od numeru księgi wieczystej naszego lokalu sprawdź księgę wieczystą o tym numerze i upewnij się, że w tej księdze wieczystej opisany jest właściwy grunt i budynek – ten, w którym znajduje się Twój lokal.
– Błędny udział w nieruchomości wspólnej
Skoro jesteśmy przy księgach wieczystych prowadzonych dla nieruchomości lokalowych omówię kolejny częsty związany z nimi błąd. Błąd polegający na tym, że ułamek odzwierciedlający wielkość udziału w nieruchomości wspólnej, jaki przyporządkowany jest właścicielowi danego mieszkania jest błędny – nieprawidłowa jest wartość w Podpolu A (dla własności) lub Podpolu B (dla użytkowania wieczystego) w Polu 1.11.1.6 Udział związany. Nieprawidłowy ułamek może być błędem migracji – wtedy korekta jest czystą formalnością. Wystarczy złożenie w sądzie wniosku o sprostowanie – nie trzeba nawet dołączać żadnych dokumentów – wystarczy powołać się na dokumenty już znajdujące się w aktach księgi wieczystej, w końcu nic się nie zmieniło. Niestety, co bardziej skomplikowane, błąd taki może być również skutkiem błędnych obliczeń czy pomiarów wykonywanych jeszcze przed wyodrębnieniem pierwszego lokalu z danej księgi macierzystej. W najtrudniejszych przypadkach aby poprawić ten błąd konieczne może być sprostowanie aktu notarialnego ustanawiającego odrębną własność lokalu, a w skrajnych przypadkach konieczne może się okazać ponowne wykonanie pomiarów, ponowne wyliczenia i dokonanie sprostowań wszystkich ksiąg wieczystych wyodrębnionych lokali w tym budynku.
– Błędna data użytkowania wieczystego
Data użytkowania wieczystego wpisywana jest oczywiście w księgach wieczystych prowadzonych dla gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste, jednak również w księgach wieczystych prowadzonych dla nieruchomości lokalowych, z którymi związany jest udział we współużytkowaniu wieczystym nieruchomości wspólnej. Czasem zdarza się, że data ta wpisana jest błędnie – w polu 1.11.2.1 Okres użytkowania Podrubryki 1.11.2 Prawo użytkowania wieczystego. To błąd, który mógł powstać czy to podczas migracji czy też przy dokonywaniu wpisu. Łatwy do sprostowania – wystarczy wniosek osoby uprawnionej, a korekta dokonywana jest na podstawie już wcześniej złożonych w sądzie dokumentów.
– Brak daty użytkowania wieczystego
Może się też zdarzyć, że data do kiedy grunt oddano w użytkowanie wieczyste w ogóle nie będzie wskazana w księdze wieczystej. Jeśli byłaby do księga wieczysta prowadzona dla nieruchomości lokalowej mogłoby to sugerować, że z lokalem związany jest udział we własności nieruchomości macierzystej, a nie udział w prawie użytkowania wieczystego. Czytającego księgę wieczystą wprowadza to w błąd, a właściciela lokalu może narazić na straty finansowe – niespodziewane wydatki tak jak w przypadku Miłosza, którego historię wspomniałam we wpisie na temat działu I-Sp). Na szczęście, analogicznie jak powyżej, jest to błąd łatwy do sprostowania – wystarczy wniosek osoby uprawnionej, a korekta ponownie dokonywana jest na podstawie już wcześniej złożonych dokumentów, znajdujących się w aktach księgi wieczystej.
– Współużytkowanie wieczyste wpisane zamiast własności
W księgach wieczystych prowadzonych dla nieruchomości lokalowych może się również zdarzyć sytuacja odwrotna – może być wpisane, że z własnością lokalu związany jest udział we współużytkowaniu wieczystym, chociaż w rzeczywistości działka czy działki, na których stoi budynek, w którym jest ten lokal nie są oddane w użytkowanie wieczyste, lecz stanowią współwłasność właścicieli mieszkań. Błąd ten możesz sprostować w sposób identyczny jak wyżej – składając w sądzie wniosek o sprostowanie i powołując się na wcześniej złożone dokumenty.
– Brak wpisu służebności gruntowej, pomimo, że została dla tej nieruchomości ustanowiona
Więcej na temat służebności gruntowej będziesz mógł przeczytać w oddzielnym wpisie możesz przeczytać tutaj, natomiast tutaj w skrócie tylko wyjaśnię, że chodzi o sytuację, w której dana działka nie ma bezpośredniego dostępu do drogi publicznej i żeby się do niej dostać trzeba przejść bądź przejechać przez cudzą nieruchomość. Aby robić to „legalnie” ustanawia się (notarialnie lub sądownie) służebność przejazdu i przechodu, która wpisywana jest w księgach wieczystych obu nieruchomości: w dziale trzecim księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, przez którą przejeżdżamy oraz właśnie w dziale I-Sp księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, do której dojeżdżamy. Rzadko, ale jednak może zdarzyć się, że wpis w dziale I-Sp zostanie przez sąd pominięty. W przeciwieństwie do braku wpisu służebności w dziale III nie jest to duży problem, a jego rozwiązanie to prosta formalność. Na szczęście służebność jest ważna i obowiązująca pomimo braku jej wpisu w dziale I-Sp. Aby uzupełnić brakujący wpis wystarczy złożyć do sądu wniosek o jego dokonanie – i ponownie nie trzeba składać dodatkowych dokumentów: wystarczy powołać się na dokument, w którym służebność została ustanowiona (może to być akt notarialny lub postanowienie sądu). Dokument ten znajduje się w aktach księgi wieczystej prowadzonej dla obciążonej nieruchomości, gdyż na jego podstawie dokonano tam wpisu w dziale III.
Na koniec przypomnę raz jeszcze: dział pierwszy księgi wieczystej, a konkretnie zarówno I-O, jak i I-Sp nie jest objęty rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych! Szerzej o tej oraz o innych zasadach związanych z księgami wieczystymi przeczytasz wkrótce w oddzielnym wpisie możesz poczytać tutaj i tutaj. W tym miejscu zaznaczę tylko, że w praktyce oznacza to bezwzględną konieczność weryfikacji wpisów zawartych w tym dziale z innymi dokumentami (wypisami z rejestrów gruntów / budynków / lokali, aktami notarialnymi itd.), gdyż odnośnie do wpisów w tym dziale nie możemy powoływać się na zasadę, że jeśli coś jest wpisane do księgi wieczystej to jest na pewno prawdziwe i prawidłowe.
I jeszcze moja serdeczna prośba: poleć ten artykuł i cały blog wszystkim znajomym! Szerzmy razem wiedzę o księgach wieczystych, niech dla nikogo nie stanowią one zagadki!
Dla miłośników paragrafów:
Ustawa z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. 1982 Nr 19 poz. 147 ze zm., tekst jednolity Dz. U. 2017 poz. 1007)
Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 15 lutego 2016 roku w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym (Dz. U. 2016 poz. 312 ze zm. Dz. U. 2016 poz. 410 i Dz. U. 2017 poz. 1504)
